2014-08-15
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
前日有一份生活調查指，港人負擔購買物業能力持續下跌，以現時樓價和香港家庭入息中位數計算，一個家庭要不吃不喝不買14.19年，才可買到九龍區一個400平方呎單位，較健康年期應為5年。
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量形容數字誇張。若扣除生活開支，港人要約28.38年才能買樓。
港人購物業能力 持續跌
唐榮以最新數字，嘗試推算報告的評估，統計處資料顯示，今年第一季香港家庭入息中位數大約是2.3萬元，要花14.19年不吃不買，所有收入才能抵銷樓價計算，答案是：
月入2.3萬元×12個月×14.19年=約392萬元
換言之，買入一個九龍區400平方呎單位，約需392萬元，呎價大約是9,800元，數字頗為貼近差餉物業估價署的價格統計，最新2014年6月，九龍區431平方呎以下單位的平均呎價約為10,332元。當然，若扣除生活開支，28.38年大約是把月入一半儲蓄，另一半維持生活，各約1.15萬元，結果所花的時間當然翻倍。
其實，金管局或官方亦有計算樓價收入比，今年6月該局季報指出，置業負擔能力於第一季仍然偏緊，樓價與收入比率高企於14.2（即14.2年），僅略低於1997年的高峰水平，
樓價與收入比率指一般538平方呎單位的平均價格，與私人住宅住戶全年家庭入息中位數的比率。計算上與中大相關報道略有不同，還是可以拆解。
上文推算是以全港家庭月入中位數計，包括公屋、資助出售房屋及私樓，金管局則以居住在私樓家庭計算，今年第一季數字是3.13萬元，由此可以計算整體樓價是：
月入3.13萬元x12個月x14.2年=約533萬元
533萬元買入538平方呎單位，平均呎價大約是9,907元。其實金管局所提的樓價收入比已經較去年稍為回落，2013年第四季是14.6，這個水平與1997年的高峰相若，但高處未算高，歷史高峰應該是去年第三季出現，當時達到14.7的破紀錄高位。其後兩季回落，應該是樓價稍回及今年家庭收入增長所致。
樓價又攀升 或突破高位
不過，現時樓價又再向上攀升，理論上家庭收入不會每季快速變化，所以可以預見樓價收入比有機會重新朝向歷史高位邁進甚至突破。
月入3.13萬元×12個月×14.7年=約552萬元
月入3.13萬元×12個月×15年=約563萬元
如果以私樓家庭月入計算，升至14.7年的高位，樓價由533萬元升至552萬元便抵達，現水平樓價只要再升3.6%，便打平去年紀錄。如果樓價再升5.6%至563萬元，便達到15年的超高位。
負擔不了 惟有愈住愈細
不想花那麼多年的月入抵銷樓價，努力工作爭取收入是主動做法，又或者是買一個更細單位，像上文計算，533萬元買入538平方呎單位，呎價9,907元，相同呎價水平，只要愈買愈細，樓價收入比便可以減輕，舉例買一個350平方呎單位，樓價是347萬元，月入3.13萬元、年收入37.56萬元計算：
347萬元/年薪37.56萬元=9.2年
9.2年還不夠低，有意見認為，5年才是合理水平，年收入37.56萬元，換言之樓價是約188萬元，以上文每平方呎9,907元計算，那結果可以買多大面積的單位？
188萬元/9,907=190平方呎
難怪百多二百呎的單位能引起市場關注，樓價收入比大幅減低，居住面積由538平方呎減至350平方呎，甚至減至190平方呎才是合理水平，這或許是近年細樓愈來愈受捧的原因。負擔不了，惟有愈住愈細！