2018-04-09
東方日報
港樓市續升，抽緊市民供樓負擔能力，一七年樓價與收入比率已升至19倍，超越九七年高峰時的14倍。儘管港府正研究開徵物業空置稅，以避免發展商囤積居奇。然而，業界普遍認為未能「對症下藥」，對遏抑樓價幫助不大。曾任摩根士丹利董事總經理、「星級」分析員卓百德更狠批，若港府推出空置稅，是政策的顯著倒退。
最近有港府官員透露正研究措施如何釋放空置單位，而空置稅是研究範圍之一，同時亦傳港府擬研究在賣地合約加入條款，要求發展商於單位落成後若干時間內，賣出指定單位數目。
倘樓市逆轉 加劇跌勢
美銀美林指出，空置稅料以針對一手市場為主，當中以興建中、高檔住宅、但銷售執行能力較低的發展商影響或較大，惟對豪宅銷售影響卻有限，若空置稅稅率溫和，發展商隨時將相關成本轉嫁予對價格敏感度較低的豪宅買家。
不過，要留意一旦推出空置稅，又或像新加坡政府要求發展商要於某段時間內售出若干單位，一旦樓市逆轉，將會放大樓價的跌勢，因發展商未能按市況調低供應量。
該行又指，截至去年底止，以新鴻基地產(00016)待售的住宅存貨最多，達2,814個，其中1,947個單位為已落成項目，惟新地的資產流轉極快，且項目平均有逾三成的邊際利潤，可作為空置稅的緩衝。反而，恒基地產(00012)持有許多市區舊樓重建項目，受影響或較大。
林一鳴批「非對症下藥」
美銀美林續說，目前溫哥華及墨爾本都有向空置超過六個月的二手單位，徵收相當於物業估值的1%作為空置稅。不過，去年香港住宅空置率僅3.7%，故空置稅對二手樓市影響不大。
資深財經專家林一鳴表示，空置率並不是導致樓價上升的原因，故港府研推空置稅並非「對症下藥」。
卓百德更坦言，推出空置稅是很壞的一步，因為實際上難以執行，也是政策上的一大倒退，而且香港住宅空置率仍然符合長期的趨勢，只是港府受制於部分政治利益壓力團體，拒絕解決真正的問題，就是過千公頃的土地被非法佔用及棕地問題，強調香港並非缺乏土地，而是港府官員缺乏解決住屋問題的意志。
展望本港樓市，他不認為香港樓市存在真正的泡沫或銀行會出現系統性風險，因此不預期香港樓市會顯著下跌。
他又指，樓市泡沫及系統性風險往往是由過多的債務所造成，然而，本港主要上市發展商負債比率可說是全球成熟市場中最低，平均僅約15至20%，部分還低於此水平，而買家新做按揭貸款成數，更由○九年時64%，降至現時51%，意味樓價要跌逾49%才會出現負資產，且本港所有按揭貸款的違約比率僅0.04%，即使○三年六月的高峰期，相關違約比率也僅約1.12%。
北水撐 加息無礙升市
他續指出，本港住宅平均每月交投為6,000至8,000宗，若然多於10,000宗則是泡沫的徵兆，低於5,000宗則意味樓市踏入熊市，惟去年首十一個月，本港一手及二手住宅交投每月平均合共僅7,049宗，屬於正常水平。至於本港未來住宅供應只會緩慢地溫和上升，而美國通脹未見急升，料不會令港息顯著上揚，即使利率未來有穩步向上的趨勢，但仍低於其長期平均水平。
卓百德兒子兼Stansberry Churchouse Research主要分析師卓太馬更表示，加息不代表本港樓市「牛市」告終，其中一個原因是獲得「北水」支持。儘管官方數據顯示只有約5%的住宅交投來自內地買家，但根據地產代理的消息，普遍指有高達30%的住宅交投是來自內地人，只是他們在港住滿七年後，已成為香港永久居民。