【明報專訊】政府成立的土地供應專責小組，將就18個土地供應選項，展開為期近半年的公眾諮詢。近年香港樓價升至與一般家庭的負擔能力脫節，一個重要原因自然是土地和房屋供應受到限制，筆者復活節假期應內地發展商碧桂園（2007）邀請，到了馬來西亞新山巿參觀其海外最大的發展項目——森林城巿，將看到的一些東西和朋友分享，有朋友聽完後說香港的土地和供應不足其實是命題，又或是港人自找的！
先說位於新山的森林城巿，這個項目分兩部分﹕其中一部分是透過填海打造4個面積合共約20平方公里的人工島，並在島上分期興建以十萬計的住宅單位，連同其他商業及其他配套發展；另一部分則是在距離大約5公里的內陸部分興建高爾夫球場及酒店和別墅等，這部分佔地約10平方公里，即森林城巿佔地總面積合共約30平方公里，大概等同現時澳門約30.5平方公里的面積！
新山填海建人工島 住宅每呎僅2000餘元
據發展商表示，他們填海打造人工島，其中一個重要原因是可以避過收地涉及不同業權的麻煩，可以加快進度，加上現在的科技可大大短縮以前填海要等數年以至10年才完成沉降時間，森林城巿在2013年才開始填海，但首期萬多個單位已可在今年起陸續交樓。
朋友說，香港近年常說土地不足令樓價飛升，但每當政府要開發新土地，便總有政客和巿民出手阻撓，既不許開發郊野公園，填海更像是犯了天條，重建又說要保護歷史，結果土地供應受阻，年輕人要靠父幹甚至配合高成數按揭才可勉強買「劏房」，但一家私人發展商，卻可在海外透過填海興建以十萬計的住宅單位，大家知道填海造地成本不輕，但如森林城巿售價每呎也只是2000餘港元，能不令人深思？
朋友說，假如香港能選合適地點進行如森林城巿的大規模填海，又容許輸入大量外勞作填海及起樓工程，則隨時可以以每呎二三千元在數年內額外提供以十萬計的住宅單位，那香港的樓價會繼續飈升嗎？甚至可以大幅回落至一般巿民也可負擔的水平。
筆者不想評論新山的樓盤是否吸引，不過也找到一些資料供大家參考，根據NUMBEO網站比較新山和香港兩地經濟和樓巿的數據，原來新山2016年的人口增長率為1.1%，差不多是同期香港人增長率0.6%的一倍（圖1），新山2016年的經濟增長率為5.7%，更是遠遠跑贏香港的2.0%（圖2）！
港樓價負擔比率高出新山3倍
雖然， 香港的家庭入息中位數約20,294港元，差不多是新山當地家庭的約5139港元的3倍（圖3），然而香港巿區的樓價平均每方米約21.9萬港元，乃是新山巿中心每平方米樓價約1.53萬港元的13倍有多（圖4），換句話說，香港一般的家庭收入相對樓價負擔比率，高出新山3倍有多，相信和兩地土地供應受到的限制差別有重要關係！
香港土地問題導致樓價高企，不少評論更將香港樓市形容為「泡沫」，美聯集團主席黃建業最近在公司發表業績時創出「剛性泡沫」一詞，頗為有趣！他認為，香港樓巿形成「剛性泡沫」的政策因素，包括：
（一）房屋政策：在重重的辣招及銀行壓力測試等措施下，置業門檻設定得極高，市民上車困難。新特首上任後在其首份施政報告中提出以置業為主導，以增加供應為主軸的措施，看來是將房屋政策重點轉移至增加供應，相信有助疏導各階層置業需求，今年2月底公布的財政預算案中，政府亦無提出任何收緊房屋政策措施，如政府將房屋政策重點放在供應管理而不是壓抑需求的話，本地樓市將會得以健康發展。
港樓市形成「剛性泡沫」？
（二）人口政策：香港家庭數目節節上升，置業需求隨分支家庭數目而增加。與此同時，香港回歸中國逾20年，「香港」概念不斷擴大。根據入境處資料，近年，每年均有約7000人透過「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港／回港就業安排」及「資本投資者入境計劃」取得香港居留權。這批「新香港人」成為香港永久居民後，可以毋須繳付BSD，成為購買力新血。
（三）經濟政策：去年發表的《施政報告》預留資金發展科技，並革新稅制，以扶助本地企業，措施料可吸引更多外資公司來港投資，有助吸納資金，長遠為樓市帶來新增長動力。由於外資及創科公司不乏高收入人士，對豪宅市場尤起到刺激作用。
[陸振球 樓市解碼]