2014-12-16
經濟日報
撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事
欄名:專家論市
回顧2014年，亞洲主要經濟體例如中國和日本都受外圍疲弱需求所拖累，導致經濟步伐放緩，甚至收縮，但透過主導的寬鬆貨幣政策，下行風險將被控制在可接受的水平內。
相反，過去受貨幣波動和政治環境不明朗等因素困擾的國家例如印度、印尼和泰國卻漸漸步出陰霾，受惠外來投資增加，明年增長將更加明顯。
對房地產市場屬正面
整體而言，筆者相信亞洲的平均經濟增長將加快40點子，而區內各國的表現將會是金融海嘯結束後最平均和穩健的一年，這個對亞洲房地產市場來說肯定是正面的。
雖然現時多個亞洲房地產市場仍受制於不同的冷卻措施，但投資者的取態卻十分積極和樂觀。
以往亞洲房地產投資者對區外市場例如歐洲、美國和澳洲的一線城市非常熱衷，投資者看準亞洲和歐美之間在物業周期上的差別，將部分資金投放在孳息率較高的海外物業是當然的策略，但隨着海外經濟復甦，物業價格已經較兩年前回升不少，加上當地建築周期遠遠落後投資需求，市場上可供購買的投資級別物業可以說是「僧多粥少」，同時，對很多區內的投資者來說，海外市場的不確定性較高，例如當地的稅制和法規都是構成較高風險的主要原因。
資金流向或重投亞洲
因此，如果沒有較高的孳息率用作抵銷當中的風險，亞洲投資者將重新評估其資產分布，因此資金流向亦可能出現重投亞洲的勢頭。
根據筆者最新的調查，亞洲投資者仍然以中國、香港和新加坡為首選，投資項目以核心商業區內的優質物業為主要目標，但核心區優質物業的回報率一般偏低，若純粹以現時租金收入計算，整個項目吸引力不大，因此投資者惟有改變策略，除了尋找升值能力較高的物業，亦有投資者選擇把現有物業改裝或重建成其他租值更高的項目。
在供應方面，預計明年準投資者會有更多機會，這些供應主要來自地產投資基金多年前購入的項目，在投資期完結前將項目在市場放售和套現。同時，亞洲主要城市的周邊地區亦有新一批全新項目落成，這個亦可為物業投資者提供更多選擇。
總括而言，亞洲仍然是明年地產投資的主要焦點，盡管市場依然十分關注中國經濟增長放緩的現象，但從中期和長期來看，機遇仍是多於挑戰，其他地方例如印度的「地產投資信託基金」（REIT）市場發展亦值得留意，預計其投資稅務安排將在明年2月的預算案中作最後審批。
據初步了解，市場上已經有2億平方呎的地產項目準備納入以上的投資載體，這個不但可以為業主提供另類融資渠道，當中亦可為投資者帶來不少的新機遇，其次，日本亦受市場注意，尤其當日圓近期貶值後，對海外買家來說，現時的地產價格已相當吸引。