2014-12-16
經濟日報
撰文:伍創業 香港置業高級執行董事
欄名:大行觀點
臨近年底，又是一年一度為明年樓市把脈的時間。在筆者作出大概預測之前，先說一下近期一些有關經濟及樓市的資料。
據差餉物業估價署資料顯示，截至今年9及10月，實用面積431平方呎以下，普遍回報相對穩定及理想的小型私人住宅單位，即是細價樓的租金回報率，已跌至3厘的歷史低位，而回顧「沙士」時期，此回報率曾高達6.5厘高水平，似乎買「磚頭」收租已變得相對不穩陣，在目前樓價高企的大環境下，會否影響明年的樓市投資價值？
二手註冊 價量齊升
據土地註冊處資料顯示，截至12月10日，今年二手住宅註冊已錄得逾4.6萬宗（即46,717宗），超越去年全年的41,784宗，升逾1成（即11.8%）。至於金額方面，本年至今暫錄約2,380.9億元，較去年全年約2,079.6億元升近1成半（即14.5%），升幅跑贏宗數。
由於二手住宅註冊金額按年升幅較宗數為多，故本年至今平均每宗二手註冊金額已進一步上升至約509.6萬元，相比去年約497.7萬元按年升約2.4%，連升5年，並是自1996年有紀錄以來首度突破500萬元水平，間接反映了樓價之強勢。
除了樓價高企的因素外，加息預期及內地經濟增長放緩，似乎同樣對明年本港樓市投資價值構成影響。有調查指出，2015年本港地產投資前景，由2014年的18位進一步下跌至21位，排名位列亞太區的「尾二」，是9年最差的排名。
屯門元朗 值得「尋寶」
列出這些負面的報告，是否代表本人對明年樓市走勢同樣看淡？當然不是。在過去一個月，內地接連有喜訊傳出：包括滬港通及人民銀行突然減息等消息，刺激資金大炒特炒，A股大幅上漲，其成交額更衝破一萬億元人民幣大關。筆者認為，這些消息絕對大大利好整體樓股市場氣氛，惟這些利好消息是需要時間消化及反映的，因此在資金四出尋找出路，追捧不同的投資產品下，明年樓市仍有望「穩中向好」。
與此同時，觀乎今年下半年本港樓市是價量齊升，某程度是反映港人對住屋需求非常強勁，所以，樓市絕對仍具備投資價值，但慎選合適的板塊及地區，是重要的一環。就如筆者上周提及的車位，又或者有「起動九龍東」、港珠澳大橋及地鐵港島西線正式通車等因素帶動的東九龍區屋苑、屯門元朗區屋苑，以及港島西區屋苑，本人認為是明年值得「尋寶」的地區之一。當然，如欲尋找其他低水的屋苑，則要各位讀者自己動腦筋做功課了。