2014-01-22
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周《經濟日報》報道，公營房屋將進行「大躍進」，其中供市民上車的居屋數量，推算自2019年起5年內將有多達6.8萬個單位落成（粗略平均每年逾1.3萬個），較2014年起的5年大增5倍，料最快於2017年可售樓花。
10年建28萬 公營房屋大躍進
未來首5年（2014至2018年）的公營包括公屋及居屋建屋量為8萬個、其後5年（2019至2023年）達20萬個，整體公營房屋較首5年增加1.5倍。測量界別指出，以居屋為例，2019、2020年起陸續大量增加供應，今年起就要規劃大量居屋用地，以應付建屋需要。若採用預售兩年居屋樓花的模式，2017、2018年將開始有較大數量的居屋樓花可供市民認購。但首5年期進一步增建公營房屋的空間有限，要達至10年建28萬個公營房屋的目標，就要於後5年「補足」，以建屋需時5年來算，現時要着手籌劃。這個「補足」，《經濟日報》的統計是後數年，居屋落成量要達到15,900個、公屋22,000個。
其實今次施政報告有不少細節有待進一步向社會闡釋，其中提到新房屋供應部分除公屋居屋外，尚有一句：「政府亦會按新供應目標提供可興建私人住宅單位的土地。」那這個目標是多少？過去是2萬個單位，新的十年建屋計劃，私樓的目標是1.9萬個（應為1.88萬個、四捨五入計），問題來了，公屋及居屋決定追落後，要「補足」十年中前五年所缺的單位，所以後5年的公營房屋建屋量大幅上升，那麼私樓會追落後嗎？
私樓要追落後 須即時增土地
私樓會否追落後？這是政府未有解說的部分，還是繼續維持每年1.9萬伙的供應？這個供應意義上是透過港府賣地、港鐵等等途徑有1.9萬伙的土地釋出，由私人發展商承接，在數年內陸續推出市場發售樓花及落成入伙。所以公營房屋是以落成量計算，而私樓是否維持港府一直採用的「供應」方式計算呢？
附表是假設私樓也劃一以落成量計算，而港府亦決定為私樓追落後，結果，十年計劃中以落成量計算，後5年要「補足」的落成量。2014年是差餉物業估價署預測數字。因梁振英已預告2014至2018年有6.8萬個私樓落成，扣除2014年，2015至2018年平均每年有稍多於1.3萬伙落成。
如果特區政府「發力」把私樓亦以落成量計算甚至追落後，後5年（2019至2023年），新目標私樓是10年19萬個單位，扣除前5年的6.8萬個單位，分5年落成每年落成量要達到2.44萬伙水平，那便成功追落後達成建屋目標。
當然，與居屋公屋一樣，2019年起要有2.44萬伙落成，以私樓建築期5至6年計算，今年起便要即刻提高投放市場的私樓土地數量。2.44萬伙多不多？相對過去數年，每年一萬伙多一點的私樓成交量當然多，但唐榮翻查差餉物業估價署資料，自1985年起統計，有不少年份私樓落成量處於相當高的水平，包括最高落成量是1989年達36,485伙、次高是1999年35,322伙、踏入千禧年以後，2002年亦曾出現私樓34,035伙落成。
如果公私營樓全面追落後，把本文所提到的三組最高峰落成數字相加，包括私樓2.44萬伙、公屋2.2萬伙、居屋1.59萬伙，十年大計的後期，建屋量將達6.23萬伙的水平。