2018-03-12
明報
【明報專訊】本周將有多家主要地產商公布業績，包括重磅股長實（1113）、太古地產（1972）、會德豐（0020）和嘉里（0683），當中最矚目為長和系罕有地同日公布業績。有專家認為，長實賣樓成績佳，而且或有重組消息公布，可偷步炒起，但由於受加息以至地價上升等負面因素影響，目前地產股較適宜短炒，不宜長揸。
明報記者 王俊騏
高盛預計，今年本港樓價仍有向上空間，因經濟和股市向好、按揭市場競爭激烈；除了看好已公布業績的新地（0016）和信和（0083）外，亦偏好受惠寫字樓需求增長但供應緊張的太古和置地，並給予「買入」評級。
高盛：按息升1.5厘 樓價跌15%
惟該行稱，地產商中期面臨三大挑戰，包括未來3年按揭息率會上升130點子（1厘等於100點子），還有單位供應增加，而且市場漸趨分散，約48%市佔率來自小型或內地地產商，潛在價格戰或加劇。此外，該行相信加息會對樓價帶來結構性的負面影響，預計當按息升100至150點子，便會導致樓價下跌15%。
政府早前公布賣地計劃，今年一共會推出27幅住宅用地，提供約1.5萬個單位。惟摩根大通認為土地供應增加，不會增加潛在風險，因為隨着平均每年4萬個公營或資助房屋單位落成，而估計市場需求3.8萬個，料供求會趨向平衡。實際利率仍處於負水平和政府預期通脹升溫，該行對今年樓價上升趨勢持正面態度，並較看好長實、恒地（0012）和會德豐。
摩通：本地地產偏好長實恒地會德豐
摩根士丹利則預料，本港大部分地產商的一手樓銷售和臨時買賣合約（ASP）會上升，帶動資產淨值（NAV）向上，而地產股NAV一般有較大折讓，這會令股票估值變得更吸引，而這板塊的估值在亞洲區中亦屬偏低，預測市帳率只有0.7倍（見圖）。該行又相信在加息周期之初，對房託股或收租股資產價值的影響，遠大於對地產發展股的負擔能力，故較偏好地產股。當中長實為該行首選，因為公司轉為經常收入佔比較高。
不過，該行亦對今年本港住宅市場維持謹慎態度，因為預期港元拆息（HIBOR）會繼續追上倫敦美元銀行同業拆息（LIBOR） ，一手市場成交量料會按年下跌一成，因自2016年中起預售樓花同意書已持續下跌，而一手銷量一般會較其滯後12至18個月才跟隨、加上隨着按息和供應上升等將導致樓價趨向持平，以及目前租金回報率僅略高於按息，投資需求或會下跌，預計下半年地產股會有重大調整。
中投傲揚基金經理溫鋼城表示，暫時已公布業績的地產股沒有令人失望，都可短線「炒業績」，當中較偏好長實和會德豐。惟他稱即使地產股受剛性需求支持，但加息將拖累其升幅較慢，如新地由110元升至120元都需較長時間，同期升幅遠遜於重磅股如騰訊（0700）。他更指本港樓價昂貴，再升空間不多，除非所有地產商都能如新地一個北角新盤般以投標方式賣樓；連同加息影響，故料整個行業表現不會太好或太差。
基金經理：求高息 不如買煤氣
溫續稱，整體地產股息率偏低，如投資者尋求高息，倒不如考慮中華煤氣（0003），憧憬其十送一紅股。目前地產股中周息率最高的已為嘉里的3.6厘，其餘3間都低於3厘。
豐盛金融資產管理董事黃國英稱，始終美國債息向上機會大，而且有貿易戰影響，息升壓力更大，故對整體地產股持一般看法。目前他的基金組合中，已減少地產股比例，並低配這板塊。
招銀國際研究部策略師蘇沛豐稱，今年地產股未必會跑輸大市，股價升幅與大市相若，但認為「炒波幅好過」，不宜作買入持有（Buy and Hold）之選。他解釋，地產股受息口上升等不明朗因素影響，而且估值欠重估催化劑，並擔心內地地產商加入競爭，會帶動地價成本上升等。如要「炒業績」，他認為長實股價有較多憧憬，因賣樓成績理想，並料周五長和系一同公布業績，或會公布重組消息，故投資者可偷步炒起。
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