2014-08-14
經濟日報
地價續跌，億京以近39.4億元擊退10組財團，奪得荃灣楊屋道商住地，樓面呎價僅3,693元，比附近對上一幅批出的荃灣西站六區地價低27%，最少供應790伙。
荃灣楊屋道商住用地總可建樓面面積高達106.69萬平方呎，故被視為大財團的囊中物，尤其是已投得周邊地皮的發展商，包括長實（00001）、新世界發展（00017）及信置（00083）等，趁現時地價回落，以攤薄地價成本，但地皮最終由在區內沒有項目的中小型發展商億京奪得。
億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，地皮屬集團首幅投得的商住用地，亦是集團歷來規模最大的單一項目。預計投資額逾100億元，其中住宅地盤會按政府要求，最少興建790伙，而商業地盤則仍未落實如何發展，將會研究興建寫字樓或酒店，最遲須於2021年落成。
億京：投資百億 最少建790伙
對於現時的地價水平，黎裕宗認為已回落至較合理水平，但仍然偏高，又指集團已經有超過10年沒有競投住宅官地，原因是一直「計唔掂數」，而今次參與競投是考慮到項目有較多的商業元素。
除億京外，華大地產（00201）、帝盛酒店（02266）及世茂房地產（00813）等亦有入標。
荃灣楊屋道商住地皮地價39.398億元，樓面呎價僅3,693元，比估值下限的45.34億元低13%，比附近去年1月批出的荃灣西站六區純住宅用地，所錄得的樓面呎價5,088元，低約27%；但比2012年1月批出的荃灣西站五區（TW5）城畔商住用地，所錄得的樓面呎價，高約18%。
以億京逾100億元的投資額計算，連同10%「發水」及80%實用率因素，項目每平方呎成本約8,521元，即是將來整個項目平均實用呎價要達1.28萬元，才可賺取20%利潤。
根據EPRC經濟地產庫資料顯示，荃灣西樓齡7年或以下的屋苑，例如萬景峯、御凱及環宇海灣，最近兩個月的實用呎價，介乎7,940至1.6萬元。但區內的寫字樓及酒店均以收租為主，缺乏成交價作參考，故導致地皮以低價批出的原因（另見稿——「荃灣區供應多 發展商出價趨保守」）。
至於同日批出的馬鞍山恒光街住宅限量地，則由宏安（01222）與舖位投資者楊奮彬財團以4.28億元投得，樓面呎價約3,719元，比該財團早前投得的同區馬錦街限量地高近6%。
宏安：馬鞍山地 建300上車盤
宏安營業及拓展董事黃耀雄表示，將會興建300個上車盤單位，比要求的180伙為高，實用面積約200餘至300平方呎，預計可於2016年底以樓花銷售，並於2017年底落成，總投資額約10億元，集團佔60%權益。
若果連同10%「發水」及80%實用率因素，項目每平方呎成本約7,378元，預計將來平均開售實用呎價約1.12萬元，便可賺取20%利潤，以一個250平方呎單位計算，售價約280萬元。
撰文:古廣榮