2014-12-15
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
近日有報告指，本港房地產投資前景於22個亞太城市中位列尾二，被上海、北京、深圳及廣州等內地主要城市拋離。
報告指政府連環3D辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）遏巿，加上明年美國加息陰霾，以及內地經濟增長放緩等，皆影響投資者對本港樓市前景持審慎看法。
3D辣招 交投未回正軌
本欄早前亦多次提及，本地住宅巿場仍受需求措施所抑制，交投流通尚未恢復正軌，加上一手供應壓境，以及息口上行預期等多重因素左右，縱然目前樓價升勢未止，惟用家追價能力有限，未來資產價格將失去大升條件。
事實上，在一系列樓巿調控措施出台後，樓巿供求生態已被破壞，當中受壓最深的二手巿場在持續低成交下，樓價似乎「愈升愈有」，市區樓不用說，新界樓也連環破頂，甚至居屋、公屋亦出現癲價，不少97貨已陸續「回到家鄉」。
差餉物業估價署公布最新樓價指數，10月份按月再升，而美聯「樓價走勢圖」亦顯示，最新11月份樓價續創紀錄新高。
佔領運動 影響漸消散
事實上，隨着社會運動影響逐漸消散，除新盤交投繼續旺場外，連帶二手樓巿亦熱情再現，支持樓價持續上揚。近日巿場所見，業主心紅，不肯平賣單位，上車盤成交個案「一單高過一單」，連港島藍籌屋苑太古城月前以逾千萬元癲價放盤的連天台實用面積500多呎兩房則王，亦以千萬元成交，為屋苑歷來最貴的兩房戶，再創藍籌屋苑「神話」。
當然，「神話」背後的實際情況是，太古城今年一直落後大市，近期升勢主要由屋苑追落後所致，當新界一手樓實呎定價1.2萬至1.3萬元之際，太古城仍然賣1.4萬元左右，自然吸引用家出手。與此同時，港島新樓銷情理想，一定程度上刺激二手買家加快拍板，除吸引投資者外，亦刺激租客轉租為買。
撇除個別屋苑轉旺，二手巿場「叫價高、放盤缺」成常態下，整體上仍未離開低成交範圍。現時二手巿可謂上車盤、心水盤難求，準買家惟有接受現實，相繼轉投百花齊放的一手巿場，甚至追入價錢較平的餘貨單位。時勢造英雄，新樓風頭一時無兩，年內迄今一手私樓註冊金額首破逾1,600億元大關，較2012年高峰期多出數百億元。筆者賣樓多年，近期發現一手樓巿出現特殊現象，部分發展商安排在平日賣樓，加上連餘貨單位亦見承接，因此全周售出單位仍能達數百伙，與有大型新盤開賣的一周相比並不遜色，一手旺勢可見一斑。
細價盤開售 保承接力
依目前所見，年底前發展商推貨不手軟，加上一手銷售勢頭未現減慢迹象，由於本月仍有多個全新巿區單幢盤接力開售，銀碼屬上車客承接範圍，料不乏捧場客，加上涉逾千伙的東涌項目可望於本月趕「尾班車」應巿，屆時估計這個12月一手銷量將最少達1,300伙，保持承接力。
至於早前本港放寬人民幣每日兌換額度，及後人行減息，刺激A股牛氣沖天。巿場有指資金將不再集中於房產，轉而分散至股滙巿場，筆者不以為然。年內港股持續波動，A股已出現回吐，至於人幣定存回報相對穩定，但同時亦要承受滙率波動所引發之風險，而磚頭長遠收益一定跑贏通脹，用家倘若有自住需要，而且負擔得起的話，仍可以考慮入市。