2014-08-13
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日一宗新界區二手成交，吸引唐榮注意，反映兩房細單位造價不斷被推高的情況。
美聯物業發布成交個案，粉嶺牽晴間兩房戶以新高價易手，成交價約419萬元，實用呎價高達約9,790元，創屋苑歷史新高。
剛成交為粉嶺牽晴間6座中高層B室單位，建築面積約587平方呎，實用面積約為428平方呎，兩房間隔，成交價約419萬元，折合建築面積呎價約為7,138元，實用面積呎價約為9,790元，創屋苑呎價新高。買家見上址高層開揚，加上市場無選擇，故拍板承接。原業主於2011年9月以約269萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約150萬元，物業升值約56%。
粉嶺區兩房 成交價也要400萬
翻查地產站的二手成交紀錄，先不管層數高低等因素，純以同類型面積單位成交價變化，6月一宗是378萬元、7月是410萬元，這是上一次的屋苑呎價新高，大約在上月中成交，實用面積呎價9,579元、到8月升至419萬元，未足一個月，呎價再見新高，較7月同類成交升幅有2.2%，樓價可以說是持續跳升。
這宗歷史新高，讓唐榮關注的是，明顯是新界東鐵路沿線的二手兩房單位，進一步向400萬元以上挺進的個案。推波助瀾的說法當然是：「粉嶺區兩房都要400萬元，沙田、大埔400萬元以上很正常！」當然，每個屋苑單位面積不同，以牽晴間和沙田第一城兩房比較，一個是428平方呎、另一個是327平方呎，不過，這兩年「潮流」是不管呎價，單位的總價可負擔是首要考量，亦使不論一、二手500萬元以下不乏捧場客。
像沙田第一城亦突破400萬元水平，7月份已有實用面積327平方呎（建築面積395平方呎），兩房間隔，獲微減3.2萬至406.8萬元沽出，實用面積呎價12,440元。8月再有升穿400萬元水平的，中原地產成交資料顯示，沙田第一城16座高層C室，建築面積395平方呎，實用面積327平方呎，屬兩房間隔，以403萬元易手，實用面積呎價12,324元，較市價略高。
據了解，買家為上車客，見屋苑居住環境舒適，單位間隔實用，內籠企理，不惜以市價略高價錢拍板入市單位作自住之用；原業主則於1997年9月以236.8萬元購入單位，持貨剛17年，是次沽出單位獲利166.2萬元離場，單位升值約70%。由於區內盤源下降，買家見市旺叫價趨向進取，中原預期，兩房戶放盤叫價不乏高於400萬元，相信兩房戶高於400萬元成交將陸續增加。
屢創「新高」 只升不跌預期重燃？
這種百萬元「位」級的跳價，各區普遍，像上文新界東兩房是400萬元推進、在將軍澳會發現不少兩房是500萬元起跳、新界西是300萬元以上，似乎樓價又再向新水平上升。
特區政府或者略為打破「樓價只升不跌」的預期，不過，樓市是動態發展的，市民每天看到的是「同類型新高、歷史新高、兩房新高、屋苑新高、辣招後新高……」，新的預期或已冒出來，像「樓價跌不下」的預期、「政府無招或不會出招」、「兩房盤少」，當各項數據、市場成交提供實質支持，「樓價只升不跌」預期或會再次在市民心中茁壯！