2018-02-26
經濟日報
樓價升勢未止，業界人士似乎一致看好，紀惠集團行政總裁湯文亮則唱反調，認為加息因素絕不可輕視，中細價樓相對受壓，下半年樓價跌5%至10%；而甲廈則值得睇好。
樓市去年升幅顯著，踏入2018年，樓市升勢未有停止，多個指標屋苑呎價屢破頂，而地產業界絕大部分人士也對今年樓市相當樂觀，普遍預料樓價升幅達1成，似乎沒有淡友。湯文亮則力排眾議，認為各界人士甚至市民對樓市前景未免太樂觀，忽略了一些基本因素可能有變化，其中最關鍵的是息口走勢。
「倘3年加3厘 樓價起碼跌2成」
對於加息對樓市影響，很多評論員也分析市場已「消化」加息因素，不會對樓價造成衝擊，湯文亮對此絕不認同：「只是概念消化，不是實際消化，他們從未經歷高息年代，我們曾面對過，息口升怎會沒影響樓市？緊記重點，今年如果加3次息，並非最終結果，明年可能又加4次，後年又加，3年如果加3厘，樓價起碼會跌2至3成。」
把加息視作利好樓市因素，有分析認為加息等於經濟好，故對樓市亦佳，他則認為：「現在香港經濟好，消費力強，就是因為利息低，供樓較便宜。如果加兩厘息，哪有多餘錢消費？10年前至今美國維持低息，只是有利他們本身走出經濟低迷，以防更多銀主盤出現。」
至於市場資金充裕，支撑樓市暢旺，他亦認為情況不會長期持續：「美國縮表，資金有可能抽走，而內地資金一樣會班師回朝，無論大細公司，資金同樣可以出問題，最近也有不少內地大企業沽貨套現。」
他強調，自己並非睇淡樓市，只是希望不要一面倒看好，而忽略基本因素，以及供應開始增加，並認為主要睇淡細價樓市場，特別是納米樓。對於樓市走勢，他認為：「上半年打個和，下半年樓價跌5%至10%。未來中細價樓，以及公屋居屋增加，我相信納米樓買家是大輸家。」
供應增加 納米樓成大輸家
面對樓價升幅持續，政府可以怎樣抑制？他認為，唯一解決方法是增加供應，而其他招數包括放寬按揭，也存在一定風險。「放寬按揭，可以保證二手業主不反價嗎？我肯定他們反價。要待供應量開始多，才可以放寬首次上車按揭。」至於樓市措施上，應加辣還是減辣，他則認為暫不是減辣時機：「當年我已講過，樓市問題是供應不足，可是當時政府卻以為是炒家興風作浪導致樓價上升，現在已完全反映，供應不足才是問題癥結。我認為直至供應增加，額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）才可撤走。」他指，目前政府積極增加供應是好事，而有意入市的市民亦要留意，當政府積極有為應對樓市，意味樓價下跌機會更高，「有利樓市而不利樓價，如果愈來愈多人可以負擔買樓，即樓價向下。」
樓價高，子女難入市，「靠父幹」入市的個案上升，湯文亮對此現象不太認同，「即是子債父還，變成父親的責任，養成一種風氣，青年人會問爸爸，為何朋友爸爸助上車，而自己沒有。事實上，很多爸爸差不多供甩物業，明明可退休享福，卻要承擔風險再買樓，並非健康現象。」歸根究柢，他認為入市人士問自己3個問題，「一有無需要，二有無首期，三供不供得起。」
非住宅物業方面，他看好甲廈。去年中至今甲廈呎價爆升，金鐘遠東金融中心呎價突破5萬元新高，於該廈持有一層樓面的湯文亮，指有準買家出價每呎5萬元洽購，但也不打算割愛。他分析甲廈向好因香港是金融中心，英國脫歐後，倫敦金融中心地位動搖，而上海資金進出自由度不及香港，故很多國際金融機構仍來港設辦公室，甲廈保守估計呎價年內至少升1成。
核心區舖租大調整 民生舖穩
商舖方面，他謂核心區舖位租金因失去品牌廣告宣傳的需要，租金明顯調整。相比之下，他指民生區舖位租金穩定，整體舖市上，他以集團200多組舖位為例，高峰期有18個交吉，現在餘2至3個，認為舖市漸穩定下來。
撰文:
梁建國