「細細粒容易食」 細價樓架勢

撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁 欄名:大行觀點 今年細價樓架勢，無論是成交量以至樓價都表現堅挺，跑贏大市。 因市場人士洞悉細價樓的優點，所以，無論是二手公屋、居屋以至一、二上車盤，繼續大受歡迎，預料未來走勢依然不俗，因為「細細粒容易食」。 中小單位樓價 創新高 今年8月8日公布的中原城市（中小型單位）領先指數是報122.53點，再創歷史新高，按周上升0.14%，並升兩周共0.48%。而一些細價樓盤的價位，迭創新高，比起疲軟的豪宅市場，更顯得八面威風，十分架勢。 今年上半年價值300萬元或以下的低價二手私人住宅買賣合約登記，錄得5,225宗，總值121.52億元。低價二手私人住宅買賣登記宗數，佔期內整體二手私人住宅買賣登記18,133宗的28.8%，較去年下半年的33.3%，減少4.5個百分點。今年上半年數字，是創1995年下半年有紀錄以來19年的歷史新低。 細價樓買賣比例明顯下降，反映今年上半年二手私人住宅交投暢旺，用家積極入市，推高樓價，形成細價上車盤源大減，比例下跌至3成以下。因為市民的購買意慾強勁，刺激樓價持續向升，預期下半年細價樓佔二手市場比例，可望進一步下調至更低水平。 上車盤成交 集中新界 價值300萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記，集中在新界區，上半年有3,198宗，佔整體細價樓5,225宗登記的61.2%，可見新界為上車盤主要供應地區。九龍區及港島區的低價二手私人住宅買賣，有1,552宗及475宗，分別佔29.7%及9.1%。 一手新上車盤大受歡迎之外，連大澳居屋天利苑也出現超額116倍的熱烈場面，白表申請過1萬份，出現295人爭奪1伙的場面，反映上車盤多麼受歡迎。 細價盤受追捧是絕對有理由的，因為許多按揭申請者都未用盡最高的銀行按揭成數，就以按揭成數6成計算，供20年，供樓負擔比率中位數約49%；按揭成數是五成半，供30年，只不過是約38%。供樓負擔都處於安全水平，多數未觸及金管局的指標上限，風險不高。市民置業負擔雖然因樓價上升而增加，但他們均記取負資產的教訓，沒有過度借貸，樓按成數長期處於在可控制水平，應付加息能力不弱。 避DSD 寧買細價樓 最重要的因素是買家知道雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）的殺傷力很大，樓價愈高的物業，要付出愈高的DSD，最高多達8.5%。反而樓價愈低，所付出的DSD愈少，400萬元以下的物業，稅率在1.5%至4.5%之間，比較豪宅的稅款低得多。買入一間豪宅的價錢，可以化整為零去買幾間細價樓，卻可節省到更多稅款。 由於香港細價樓的租客比較多，容易物色到租客，其中一個樓盤的租客不交租或無租客，總租金收入可能只減少某個百分比，不似得一個豪宅租金的收入只得有或無那麼大分別，對業主比較有保障。