2014-12-12
經濟日報
近來工廈市場跑贏大市，全幢工廈非常搶手，事實上，當外形上看來平平無奇的工廠，具有活化成商舖用途，呎價升幅實在驚人，相信將成投資重點。
最近測量師行獲投資者委託，標售觀塘興業街一活化物業，物業原為一幢工廈，業主早年購入後，進行大翻新及裝修，由傳統工廈改裝成商舖，剛剛完成工程，準備招租及放售。
波叔新項目料大賺
外形上，業主先為物業略為翻新，至少沒有殘舊感覺，而內部上，在地下加設扶手電梯讓人流可上1樓及2樓，又加設升降機，打造成樓上舖，物業總樓面約9.6萬呎，意向呎價9.6億元，呎價約1萬元。
該廈業主正是投資老手「舖王」鄧成波，在2009年9月中，人稱波叔的鄧成波斥資1.8億元，購入該廈前身——長江電子中心，當時呎價僅1,800餘元。未知是事有湊巧還是波叔早着先機，入貨後不足一個月，政府公布活化工廈措施，可透過更改用途，把工廈改裝成其他用途，其後工廈呎價扶搖直上。
事隔5年，波叔把物業改用途及翻新，叫價9.6億元，現階段暫未知能否售出，但計一計數，物業較5年前，市值高出4倍，即使扣除改裝費用等，相信售出利潤仍相當可觀，反映工廈改舖位，呎價升幅確實驚人。
11月至今，市場錄得最大額物業成交亦屬於工廈，同樣是與工廠改裝成舖位相關。其士集團以逾14億元，沽出九龍灣其士工程中心全幢工廈，總樓面約177,500平方呎，工廈呎價近8,000元，可謂貴絕九龍灣。買家大鴻輝主席梁紹鴻解釋，大手購入該幢工廈，正是看中該廈鄰近德福廣場，日後改裝成舖位用途，不愁沒需求。
改裝寫字樓最普遍
活化工廈的措施下，更改用途大致不離轉作寫字樓、商舖及酒店，暫時錄得個案裏，改裝寫字樓是最普遍，而酒店則因涉及重大改裝及管理，暫不太受財團歡迎。
至於改裝成零售舖位，過程不及酒店繁複，而改裝後租金跳升的幅度，始終零售生意的樓面較值租，租金自然較寫字樓為高，故具一定投資價值。地區上，因應商業區變化，東九龍商機最大。
東九龍近年商業氣氛理想，大型國際機構願意於該區落戶，引來發展商注視，紛在該區投地建寫字樓，據世邦魏理仕資料所得，由明年至2017年，太古、會德豐、高銀地產及新加報豐樹基金等寫字樓項目相繼落成，保守估計有310萬呎樓面作傳統甲級商廈用途，預計吸引不少機構搬至東九龍。
當該區工作人口漸多，對商舖用途定會增加，畢竟現時周一至周五午飯時段，觀塘很多餐廳也人頭湧湧，反映可作食肆的舖位實在不足夠，面對工作人口增加，舖位需求肯定上升，因此把工廈改裝成商舖，招攬食店、半零售商戶，勢成投資機會，難怪傳統投資者最近要殺入東九分一杯羹。