2018-01-15
經濟日報
去年工商舖持續向好，除舖位仍處於調整期外，其餘皆接連錄得巨額成交及價格升幅，中原（工商舖）董事總經理潘志明預計，今年商廈及工廈持續向好，核心區商廈呎價升幅將略為放緩至15%，而細碼工廈料交投暢旺。
去年商廈升勢凌厲，全年成交量約2,045宗，按年上升90%，同時亦出現不少天價交易，包括中環中心以402億元成交，其中79樓全層亦以7.38億元成交，呎價高見5.59萬元，創全港商廈最高呎價紀錄。潘氏指，本年甲級商廈呎價有機會再有突破，若79樓單位再度易手，或分拆其他樓層出售，呎價必定超過現時高位，而其他具知名度的核心區全幢物業亦依然受中資追捧。他指商廈價格升勢雖未必再如過去2年般強勁，但仍有相當多因素支持，可錄約10%至15%升幅。
商廈成交額 去年增15%
根據中原（工商舖）提供數據，去年商廈成交金額約455.9億元，按年升15%。港島區指標商廈平均呎價去年高位約36,843元，較2016年8月高位30,523元上升20.7%；而九龍區平均呎價去年最高約22,562元，較2016年10月高位的12,995元，升幅高達73.6%。
對於中環甲級商廈租金貴絕全球，有機構表示有意將部分後勤部門遷出中環。潘氏指，現時中環商廈呎租約63至85元，加上空置率低，租金調整空間有限，若將部分後勤部門遷往如北角及東九龍等商業地段，長遠而言能減省不少開支。數據顯示，東九龍商廈呎租約32至40元，較中環低近53%。
潘氏亦看好東九龍商廈潛力，政府自2012年起大力推動「起動九龍東」計劃，完善觀塘及九龍灣一帶交通網絡及行人環境，配合該區新發展。潘志明指東九龍作為未來CBD2（第二個核心商業區），位置鄰近市區地段，配套基建已逐漸成形，有不少中資機構及基金公司等已購入商廈作總部，但由於現時處於入伙期，市面上租盤較多，在價格上未必能有太大突破，相信一段時期後會受追捧，優質商廈年內呎價可上升至2萬元，升幅達20%。
工廈改建工作室 未來趨勢
現時東九龍呎價最高甲級商廈為觀塘中海日昇中心37樓A室，面積2,296平方呎，成交價3,988.8萬元，呎價17,373元。
去年工廈亦有不俗升幅，加上近年不少投資者將全層工廈改建成工作室，由於單位面積較細，入場門檻相對較低，吸引年輕創業人士及藝術工作者。潘氏指，迷你倉大火一事令市民關注安全問題，而改建的工作室均有合乎法例及規格的防火設備，相信會吸引不少現有迷你倉用戶轉以租用此類單位，以貯存私人物件。
他預計，工作室等小型工廈單位將成為未來新趨勢，不少發展中工作室亦正在進行法律流程，一般需時3至6個月，相信本年將會陸續推出市面，吸引其他業主仿效，長遠而言亦能減低全層工業單位空置率。
資料顯示，去年500萬元以下工廈成交宗數約2,940宗，按年上升57%，而全年整體共錄約4,813宗成交，較2016年全年約3,149宗上升超過5成，平均呎價最高5,861元，較16年高位的4,694元，上升約24.8%。
投資者偷步入市 工廈交投旺
現時新政府對於重啟工廈活化仍未有落實計劃，市場上有不少投資者偷步入市。根據資料，去年共錄約19宗全幢工廈成交，較2016年9宗紀錄上升逾1倍，包括億京集團以37億元購入3幢物業。潘氏指工廈呎價門檻低，投資者可按自己預算選擇不同類型單位，呎價及呎數皆是「豐儉由人」，加上現時用途及呎數亦有多元變化，預計可吸引更多投資者入市，明年呎價有望錄15%升幅。
撰文:
談泳儀