多項樓市指標逼近警戒線

近期樓市價量齊升，多家券商更紛紛「轉軚」，看好樓市前景。然而一片歌舞昇平下，危機或已悄然掩至，綜合專家意見認為，多項樓市「爆煲」指標如「痛苦指數」、樓市市值與本地生產總值比率、樓市周期，已經逼近「警戒線」或達到「爆煲」水平。 七月份整體樓宇買賣合約登記宗數及金額，分別達9,400宗及633.09億元，創十七個月及二十個月來高位；與此同時，差估署六月份私人住宅售價指數報249.8點，再度破頂，上半年累漲約1.9%。 陸東：痛苦指數惹關注 不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，本港樓價已漲至「警戒線」，未來下跌機會很大，以「痛苦指數」為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便顯著下跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值為14.6，情況令人關注。 他續表示，現時全港約有120萬個私人住宅，總市值為本地生產總值的三倍，九七年時有關數值同樣為三倍，未來樓價下跌，可以由任何重大負面消息觸發，目前很難估計何時發生，同時不知整個跌市過程會持續多久。 儘管最壞情況如利率與失業率急漲，會導致樓價跌一半，但相較九七年「差好遠，今次死唔到人」，原因是金管局已有多項措施保護銀行體系，同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。 羅家聰：樓價年內見頂 交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意，目前樓價已漲至難以負擔水平，根據八一年及九七年跌市經驗，未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外，他用樓市周期進行分析，本港樓市每十六至十七年為一個完整周期，八一年跌市至九七年為十六年，九七年十月至現時接近十七年，依此推算，樓價將於今年見頂，明年首季之後會出現較明顯下調，跌市會持續多久，則要視乎去槓桿化速度。 事實上，「on.cc東網」一項民意調查顯示，約四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」；近四成四受訪者認為，即使有一筆資金，也不會買樓投資，因是樓價太高。 不過，Portwood Capital主席卓百德表示，儘管「痛苦指數」等指標具參考價值，但存在不少漏洞，例如沒有將利率與稅項納入計算，而且在解釋數據時，有時會出現過分演繹情況。