2018-01-08
經濟日報
中環商廈罕有，世邦魏理仕認為，中資企業需求不絕，而未來中環商廈供應甚少，又以用家主導，受加息影響較低，故今年中區甲廈呎價勢向上。
去年商廈成為投資市場焦點，核心區甲廈買賣更是風起雲湧。世邦魏理仕投資物業部資深董事吳松基指出，去年自從恒地（00012）以每呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後，商廈投資市場升溫；而長實（01113）以402億元，沽出中環中心75%業權後，商廈業主均反價，令成交量降低。
4年之內新供應少
對於今年商廈走勢，他認為從供應及需求兩角度分析，中環作為寫字樓火車頭，價格勢向上。供應方面，他指出，未來中環有6至7幅地皮新供應，最快的新供應為恒地早前投得的美利道地皮，涉及34.8萬平方呎，他預計恒地購入主要為自用，「很多發展商也擁有自己集團命名大廈，恒地目前尚未有，故購入主要為自用。」其他新供應方面，他指數年後有望推出市場，包括中港道巴士總站、海濱5區、金鐘廊重建等，「4年之內中環也甚少新供應，有數十萬平方呎樓面地皮，規模不算大，供應有限。」
需求方面，中資企業對中環的需求持續，吳松基表示：「據我們統計，預計未來4年，中資企業需求達550萬平方呎，新需求佔約380萬平方呎，現有機構擴充佔約170萬平方呎，佔中區整體商廈一定比例。」他分析，中資機構不斷擴充，首選定是中環。「首先中環既是金融集中地，往返機場亦方便，而一直以來中資機構集中於中環，故其他機構亦希望聚集。此外，很多內地機構原處於中國內陸城市，較少見到海景，故對本港維港兩岸景觀非常感興趣，認為海景是優越象徵。因此中環海景寫字樓甚受中資喜愛。」
業主拒沽貨 寧收租
他分析，正因中環租金不斷向上，令中資機構想買樓面，「很多公司一直租用中環商廈，交租達4至5年，每呎百多元，不少機構有資金在手，如果有機會也想購入自用。」因供應少需求大，吳松基預計，樓價今年升幅1成以上，「中資需求是肯定，唯一不確定因素，是有多少外資機構遷離中環，提高中環空置率。」
即使需求大，他指出，目前業主少有放售商廈。現時中區及邊線地段，分散業權的商廈僅為皇后大道中9號、信德中心、環球大廈等數幢，今年則或有中環中心拆售，整體來說放盤仍少，「中環最優質商廈放售太少，特別是全幢商廈，業主沽貨後難在同區再買，套現資金亦沒出路，故寧持有作收租。」
今年影響投資市場為息口，他認為即使加息，核心區商廈樓價仍硬淨，「如果息口向上，中環商廈受影響最細，因為用家主導。」
撰文:
梁建國