市建局「能」 港鐵「不能」

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 市建局上周三再招標觀塘市中心重建項目，有意見認為，市建局在流標一周後能迅速重推，不禁會問，市建局「能」；港鐵為何「不能」？ 觀塘一周重推 大圍等足兩年 翻看2012年7月10日的《經濟日報》，標題是：「大圍站流標恐礙土地供應2900伙落空業界憂2萬伙目標成疑」，港鐵大圍站於兩年前的6月22日截標，僅接獲3份標書，分別來自長實、新地及恒地。港鐵公布時指，審閱3份標書後，決定全部不接納，若果接納目前接獲標書的投標方案，將會有頗高風險無法收回項目的發展成本，包括物業地基工程，以及環保設施上的支出。 對於會否因流標使2,900伙單位用地供應，未能如期在該年度內推出市場。港鐵回應指，將會重新審視該項目的發展組合細節，包括重新跟政府商討補地價金額等，期望於該財政年度內可重新招標。不過，時光飛逝，由流標至今足足兩年，大圍站仍是未推出招標。 因為補地價過高？若以美聯物業樓價走勢圖衡量，2012年7月新界區主要屋苑的平均實用面積呎價是6,725元，現時的最新數據，2014年6月呎價是8,280元，兩年間新界樓價升幅有23%，今天的補地價數字上根本不可能較當年低。當然高低是相對的，不過，地政總署計算補地價應該有固定模式，當年是根據二手市價訂出補價，今時會變成遠低於市價補價嗎？大圍站一拖兩年，是等待樓市調整使補價回落嗎？ 但理論上，樓市調整，或預期調整，發展商出價會趨向審慎，到最後，港鐵還是要面對發展商出價回落的問題，結果變成一個「等待循環」、等補價回落、出價又回落、不達標收回又再等補價回落。 樓市調整 發展商出價亦回落 有聲音指，洽商補地價時，若遇上調整市，由於計算補價多以過去三個月的平均價格衡量，若樓價回落中，理論上樓價逐月回落，補地價亦會向下修訂，站在港鐵的角度的確可把佔發展成本極大比重的補地價金額壓低。但同期發展商亦會因應市況下修投標價，兩者是同步的，甚至有可能，「利」字當頭，發展商搜集的資訊及出價，較政府批出的補價更「超前」反映市況。 回說市建局觀塘重建調整招標條件後再推，據報道主要作出了4項修訂，其中一項是撤銷了80億元入場費的要求，市建局是否犧牲了一定的「利益」？先收80億元，撇除招標出價後留待分紅，其實已經造成一定損失，包括較充裕可運用的資金、利息收入及支出、或需要挪用資金發展其他項目等等，其實均造成一定的損失，而同時，亦可以說是市建局的投資比重加大。 那回看港鐵，至今尚未有大圍站招標詳情公布，不過，以其耗費兩年「專攻」補地價來看，招標條件上有重大改變嗎？而且港府有關方面早前已透露，要求港鐵盡快推地，換言之，大圍站在第三季招標是「迫」出來的。 市建局花一周重新招標、港鐵或花兩年才聞樓梯響，純粹是上市非上市、商業與（半）官方機構的差異？港鐵手握不少住宅供應，過去兩年正正需要大幅增加供應，以調控市民對缺盤令樓價只升不跌的預期，港鐵卻在這個時候「缺席」了！ 想知更多港鐵項目，唐榮第一本作品《買新樓分析•部署•大出擊》其中2014-16新盤巡禮，包括港鐵全線未來項目介紹。書冊已進駐各大書局，讀者剪下coupon到全線商務印書館門市購買本書則可當錢用，減10元。