2014-12-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
用「細細件，容易食」，形容今天的樓市應該沒有人反對，各類型細單位的市場吸納速度驚人，而住宅地皮亦如是，故政府近年亦積極「拆細」地皮出售，包括大型「綜合發展區」。
「綜合發展區」（Comprehensive Development Area簡稱CDA）是土地用途的一種，本港早於1976年已將此類土地用途，納入分區計劃大綱圖內。
該類土地的規劃意向是促進市區重整，逐步淘汰互不協調及不符合規劃意向的用途。
不過，政府過往的「綜合發展區」用地規劃都十分龐大，目的是防止區內進行零碎的重建發展，以致無法有效地推行綜合重建及市區重整工作，並且藉此盡用該區的發展潛力，例如將來可以興建更多公共設施及更改現有的道路模式等。
可惜，隨着「綜合發展區」的規模愈大，所牽涉的土地業權亦愈複雜。
發展申請 城規會要求嚴格
由於「綜合發展區」有別於其他用地用途，例如「住宅」及「商業」等，地皮不能夠單獨發展，而必須要整區發展，換言之，如果區內有10幢物業，持有其中1幢物業的業主，便需要收購或取得其餘9幢物業的業主同意一併發展，否則重建計劃將難獲得城規會批准。
雖然在現有的機制下，如果業主能夠證明曾經盡力集齊業權，城規會將會考慮容許項目作分期發展，先讓已統一業權的範圍先行發展。但除非上述已收集業權的物業集中，並且具有相當的規模，否則仍然難獲得城規會准許作分期發展。
事實上，城規會對「綜合發展區」的發展申請，有一套更嚴格的發展要求。全港每幅「綜合發展區」都有各自的規劃大綱，例如發展密度、教育、文娛康樂、社會福利、社區及公共交通等設施等規劃要求，而發展商亦必須一一滿足，故除非「綜合發展區」的業權統一，否則根本難以進行，亦說明了本港多幅大型「綜合發展區」，為何仍然用作「工業」等舊有用途，而未有進行新的發展。
根據規劃署今年3月份公布的資料顯示，規劃署最近檢視了全港約115幅，獲劃作「綜合發展區」用途超過3年的土地，其中只有9幅已發展或取得規劃許可。
政府為加快「綜合發展區」的發展，近年積極將有關的地皮「拆細」，以解決複雜的業權問題，釋放區內的土地作住宅或商業等發展，以滿足本港短、中期的發展需要。
其中成功的例子，便是即將接受申請的荃灣新居屋尚翠苑。尚翠苑位於荃灣東工業區，前身為大窩口工業邨，早於2010年獲城規會由「工業」用地，改劃作「綜合發展區」用地，及後政府進一步將有關用地，「拆細」為5個小型的「綜合發展區」，其中新居屋尚翠苑便是其中一幅，涉及約962伙住宅單位。
政府拆細 油塘綜合發展區
政府「拆細」油塘「綜合發展區」的申請，最近亦獲得城規會通過，其中同屬政府持有的崇信街及仁宇圍旁官地，亦會率先進行發展，地盤面積12.7萬平方呎，以地積比率5倍計算，可建樓面63.51萬平方呎，料可興建約1,000伙住宅單位，相信其周邊的私人土地，亦會逐步作出轉型，尋求更高的物業投資價值之餘，亦有利增加本港短、中期的土地供應。