2017-12-04
經濟日報
核心區舖租近年下挫，第一太平戴維斯商舖部董事陳澤鳴認為，隨着零售數字有所改善，核心區舖租已近見底。而地區零售上，他則較睇好屯門、元朗及將軍澳3區商舖。
核心區舖租連跌數年，至最近零售區錄得舖租大幅回調個案。如有消息指，銅鑼灣金百利中心兩組舖位，分別獲首飾店及個人護理用品店續租，新租金均較舊租下跌逾4成。此外，尖沙咀海防道一個舖位，近日獲租客以每月130萬元續租，平均呎租619元，較高峰期280萬元減租53%。
零售數字回升 料明年租金穩
陳澤鳴認為，商舖租金自2014年起下跌，調整基本上近完結，「租金已跌至一定水平，租金再低的話，業主也未必接受。始終核心區商舖業主持貨力強，不願減租至極低水平。」他指，銅鑼灣跌幅至少30%至50%，尖沙咀抗跌能力相對好一點，「因為酒店多，紅磡又有直通車，較易吸納內地客，整體跌幅約3成，當然個別個案跌幅較大。」
他分析舖租下跌主因：「鐘錶珠寶原本租用1,000平方呎以下舖位，因貨品價值高，願用貴租金搶舖。現時鐘錶珠寶收縮，其他品牌難以負擔相同租金，令舖租下跌。」他認為舖租已出現見底迹象。政府上周公布，9月零售業總銷貨價值為357億元，按年上升5.7%，是兩年半以來最佳；銷貨量則按年上升5.6%。陳澤鳴指：「零售數字回穩，令零售商亦比以往樂觀。他們要視乎店舖網絡是否足夠，銷售額是否有上升空間，如果正面即重新擴充，料明年租金表現穩定。」
民生區租戶 飲食業最穩定
至於舖位面積及租金上，他指：「目前最受歡迎的舖位是面積約2,000平方呎，約70萬至80萬元月租，逾百萬租金的商舖，租客開始卻步。」此外，過往多年國際品牌搶多層作複式舖的情況，相信會陸續減少，「當年品牌租舖目的是有廣告宣傳成分，市道好當然可以，現在氣氛轉弱，便開始放棄，近一兩年開始把複式舖拆散重新招租。」如Hugo Boss近日棄租中環中建大廈地下數組舖位，以節省開支。
租戶種類上，他指2014年至今，最穩定的商戶是飲食，因本土市場可以支撑；化粧品表現亦穩定。至於藥房曾一度收縮，最近又開始重新開舖。他分析，訪港旅客數字其實一直不變，只是消費模式有別，「每年有3,000萬旅客訪港，只是消費模式轉變，內地客不會每次來掃名牌，現在生活品味提升，開始講求設計。」
相比之下，今年民生區商舖及商場租金走勢較佳，他認為這些民生區不靠遊客，故租金不但沒有下跌，更略為上升。「有些行業如補習社，根本不受影響。」他指出，屯門、元朗及將軍澳亦值得看好，「屯門及元朗區內住客多，亦有大型商場，加上屯門鄰近深圳口岸，消費穩定。將軍澳因新盤多，人口增加，支持零售市場。」
撰文:
梁建國