近年不少水貨客活躍於上水地區，帶旺區內零售活動。上水近年則有6個項目落成或獲批發展，合共提供近100萬平方呎樓面。
鄰近邊境的上水區，吸引自由行旅客消費及水貨客購物，帶動區內商舖租金，以至部分工廈更化身成為商品集散地。
有見區內商業物業升值，不少發展商或業主均部署在區內發展，當中培新及科達地產，各自在區內建成上水匯及新豐路89至95號兩個商業項目，而新地（00016）等在區內持有工廈的發展商，亦申請全幢改裝，區內6個商業發展項目，合共提供近100萬平方呎商業樓面。
上水匯部分舖位 呎租逾200元
當中培新集團位於龍琛路48號的上水匯，鄰近上水站，更有天橋接駁至港鐵站，屬於區內近年新落成的商場，總樓面約15萬平方呎，樓高12層，吸引零售、餐飲、教育等商戶進駐，部分舖位呎租逾200元。
至於科達地產主席湯君明，在2009年以6,100萬元投得上水石湖墟商住地皮，則建成1幢7層高銀座式商廈，每層樓面約3,000平方呎。
此外，位於彩園路、彩發街一帶的工業區亦錄得4宗工廈改裝成商業發展的申請，包括由新地持有的彩發街2號晉科中心，佔地約28,320平方呎，現為6層高的工廈，早前申請改裝成商舖及食肆用途，改建後，將提供11.24萬平方呎的商舖樓面，食肆樓面則不多於2.15萬平方呎，其餘7,479平方呎則是內部上落貨用途。
屬於老牌發展商的華廈置業，亦分別為所持的區內彩暉街6號珍寶廣場及彩園路9號深港中心申請改建，合共提供63萬平方呎樓面。
深港中心全幢 申改銀座商廈
當中佔地約6.3萬平方呎的彩園路9號深港中心，現時屬於1幢6層高工廈，總樓面約31.4萬平方呎，申請全幢改成銀座式商廈，改裝後的項目地下及1樓屬於零售用途，商舖及食肆合共佔7.9萬平方呎，而2至6樓則屬辦公室，涉及樓面約23.5萬平方呎，同時將私家車位由目前17個大增至66個，以方便市民驅車至商場購物。
值得留意的是，政府將在本周推出區內新樂街地皮招標，地盤面積約2,160平方呎，最多可建樓面約9,322平方呎，指定作「非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）」用途，除了作住宅發展外，亦可以餐飲、零售等商業用途。
撰文:
余敏欽