2014-01-21
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
中環商廈租金走勢一向受市場關注，被視為經濟樓市的領先指標，2013年租金微跌後，2014年又如何？
上周施政報告提到，政府會繼續透過賣地，增加中環灣仔核心商業區的商業╱商貿用地供應，亦會在可行情況下，盡快將區內合適的GIC（Government, Institution or Community，政府、機構或社區）用地改為商業用途，包括中環美利道停車場及上環林士街停車場。政府同時會盡快落實中環海濱第三號用地的發展，提供更多的辦公室及零售樓面面積。換言之，兩個停車場尚未更改用途，中區零供應持續。
整體中區商廈租金 按年跌1.6%
暫時未有迹象顯示，金融機構擴充在2014年將轉趨活躍，不過，其中一個重大利好是今年中區出現零新供應下，業界普遍相信中環租金下跌壓力大減。過去兩年各類物業樓價均向上，而住宅、舖位及工廈等租金均上升，唯獨中環寫字樓租金向下調整。據高緯環球數據顯示，中環最優質的甲廈租金每平方呎約103元，而整體中區商廈的租金為96.9元，按年下跌約1.6%，亦是去年唯一租金下跌的港島商業區。
中環商廈租金之高，向來冠絕全球，不過，世邦魏理仕半年一度的《主要寫字樓租金成本》報告，調查全球126個市場，有關寫字樓的租金情況，據最新一期報告指，全球最貴商廈地區，為英國倫敦西部，平均呎租約167元，而該報告指自2010年起，香港中環的商廈租金一直是全球之冠，而最新中環呎租為151元，較年初微跌，排名跌至第2位。從多方面數據顯示，中環商廈租金的確在過去兩年有所調整。
金融業不景氣 企業擴充審慎
商廈的租金走勢，多反映實質經濟情況，企業營商的環境等。事實上，過去兩年金融業不景氣，在擴充取態上極為審慎，綜觀去年市場大手租務成交中，金融機構大手租中區商廈個案確實不多，令商廈業主不敢叫價進取，甚至略為調低以吸引原租客續租，因此去年中區商廈租金有所調整。
今年中區商廈租金走勢，需求上，普遍業界認為，外資金融機構擴充情況料不多，取態仍相對上審慎，故難以推高區內租金。值得留意的，是中資機構過去一年極為活躍，如上月份，市場上錄得兩宗大手租務成交，分別為中環國金2期2.4萬平方呎租務，另上環無限極廣場以及同區李寶椿大廈，合共約2萬平方呎租務成交，分別來自兩間中資金融機構國信證券及海通證券。
中資機構活躍 商廈租務主力
此外，上市公司江西銅業（00358）附屬公司江西銅業香港，以逾3億元購入灣仔會展廣場辦公大樓單位，呎價更屬物業新高。個案反映中資機構甚為活躍，相信今年成商廈租務主力之一，可支持中區以致邊緣區租金。
即使整體需求未必活躍，但供應短缺，將對中區租金造成支持。據高緯環球資料顯示，去年全港共有約130萬平方呎商廈樓面新供應，中環僅佔兩幢合共約9.5萬平方呎，其中置地旗下the forum重建項目，早已獲渣打銀行全數承接，而另一新項目為東亞銀行旗下德輔道中33號重建項目，惟僅提供5.3萬平方呎，供應並不算多。
翻查本年度新供應表，全年新供應亦僅67.8萬平方呎，較去年減少近一半，且新供應分別來自黃竹坑、觀塘、葵涌及長沙灣等非核心區，而中區出現零新供應的情況下，租金大幅下跌壓力亦較輕，故預計今年中區租金仍較穩定，跌勢不斷收窄，甚至見底。當然，還要看整體經濟表現帶來的實質支持。