2014-12-04
明報
【明報專訊】美國明年加息幾乎是市場「共識」，而樓宇供應也已過了低潮，那將會對香港樓市有何影響？香港中文大學經濟系助理教授梁天卓指出，基於經濟學的「理性預期」理論，息口上升和供應增加，將不會令香港樓價大跌，但現時樓市也存在不確定因素，他本身仍未置業，將資金暫時投向如股票和外幣等投資工具。
所謂「理性預期」理論，乃指若相關信息已是全面為市場所認知，則市場參與者在進行經濟行為時，會作出相應的對策，亦即價格在事件真正發生前已作反映。
樓價已反映相關因素
梁天卓表示，市場談論美國加息而港息將會跟隨，少說也有兩年時間，人們基於「理性預期」，買樓時已會考慮相關因素，亦即樓價也已反映。「除非美國短期內快速加息4厘至5厘，遠超市場預料以外，否則每次加四分之一厘或半厘，將會在預期之內，不會對樓價有太大衝擊。」
他又指出，現在供樓利息一般只是2厘高一點，將來累積加息1厘至2厘，也仍是極低水平，對那些已供樓多年，甚至供完樓的業主，加息的影響微乎其微。「還有，政府近年多次推出辣招打壓樓市，不少人想買樓而結果延後，其實不知不覺累積了一大筆現金，如樓價下跌便成為新的購買力，有穩定樓價的作用。」
除了加息，梁天卓指雖然樓宇供應在增加，但與每年2萬個私人住宅新供應的目標仍有差距，且大家不相信現任特首梁振英能解決土地供應的困局，也形成了另一種「理性預期」。
投資者預期土地持續供不應求
「以前政府推出『孫九招』，停建居屋和停賣地，政府確實做到了，人們便形成了土地和供應受到控制的『理性預期』，於是便成功扭轉了樓市跌勢，現在梁振英政府說要大增土地供應，人們卻見到他們是舉步為艱，就算是有決心，也受到多方利益團體的制肘，形成了土地和樓宇供不應求會持續的『理性預期』，就算樓價貴也去搶盤。」
特首獲信任才能扭轉局勢
梁認為，要改變上述的困局，可能要待選出新的特首，他的能力得到大眾的信任，能大刀闊斧的放寬規劃和抗衡利益團體對改變土地的阻力，才能將供應的「理性預期」作出改變。
既然有上述的「理性預期」，那是否可能全無憂慮的「瞓身」入市？「那又未必，因市場也存在一些難以預期的不確定因素，比如正在放緩的內地經濟，大家看到習近平政府在全力打貪，但下一步如何走和建設，卻未必有肯定的答案。另外，政府會否再加辣等政策性風險也不容忽視，所以個人預期樓價雖難大跌，也未必會大升，未來數年表現平穩的機率較大，不用搶急入市。」
存不確定因素 不宜倉卒入市
「我自己2009年讀完博士回港教書，初時租沙田第一城300餘呎細單位，其時樓價約150萬左右，初工作自然沒有首期買樓，到儲了錢後，現在樓價升了一倍有多，那筆錢又不夠首期，我不會急於買樓，而投放在其他投資工具如股票和外幣之上。」
明報記者 陸振球