2017-11-06
經濟日報
政府透過在地契加入條款，以混合發展模式推首置上車盤，選取觀塘安達臣道項目作為先導計劃在明年底推出，第一關是有沒有發展商有意競投、願意出甚麼地價競投。
首置上車盤所採用的混合發展，類似現時政府賣地，只是地契要求將會較一般私樓用地複雜，很自然會影響到發展商競投意慾及出價，這一點卻是政策成功與否的第一步。始終要發展商投得地皮後，然後才會有設計、興建單位，推售項目予首置人士等過程發生。
今次政府選擇安達臣道前石礦場的地皮作為先導計劃，而不是一些屯門、沙田這類新界地區，有可能亦考慮過發展商競投意慾問題。
安達臣道靚地 吸發展商競投
安達臣道屬於市區地段、雖然周邊公屋較多，但位於九龍半山位置、外望維港海景，前石礦場本身則會打造成以私樓為主的中產社區，如果當一般私樓地推出，肯定是競爭激劇的靚地，作為首置上車盤的試驗項目對買家或者發展商都有吸引力。
同時，政府計劃今季推出安達臣道另一幅純私樓地，賣地得出地價結果，有助政府為明年推出首置上車盤地皮釐定底價。該幅私樓地佔地約5.7萬平方呎，位於石礦場上方，鄰近未來規劃的礦場公園等，可建樓面逾25.9萬平方呎，估值15.5億至23.3億元，每平方呎地價約6,000至9,000元。
至於明年推出的首置上車盤地皮，地勢相對較低，位於剛建好的安達邨公屋對面，地皮面積約21.5萬平方呎，預計可興建1,700伙，當中發展商須撥出1,000伙作首置盤。由於地契會規定須建首置盤數目、面積、銷售對象等各種限制，市場預計地價較純私樓地為低。
如果參考之前，在2000年批出的兩幅位於鴨脷洲、長沙灣的混合發展地皮，當時分別獲得14份及8份標書，反應算是不錯，只要條件清晰，發展商對混合發展並不抗拒。
當中恒隆地產（當時稱為淘大置業）夥拍韓國現代建設投得的長沙灣地皮（後為碧海藍天），中標價8.5億元，整個項目樓面128.3萬平方呎，樓面呎價660元，地皮規定有3成樓面由發展商興建後須交還房協作資助房屋，扣除有關樓面以及涉及建築成本，當時有測量師估計實際私樓部分地價是貼近市價的1,200元左右，即資助房屋部分令地價折讓近一半。
不過，即將推出的首置上車盤地皮，有兩方面或與昔日混合發展不同。首先是地皮單位總數1,700伙，但作為首置盤比例達1,000伙，佔整體近6成，比例遠高於過去兩幅混合式發展用地，或增加地皮地價折讓幅度。
另一方面，構思中的上車盤地皮，發展商除了負責興建首置上車盤單位外，還負責出售，與昔日交由房協銷售不同。如果房協銷售，意味該3成作為資助房屋單位的賣樓收益，並不會落發展商手上，在計算投地出價，很自然扣除有關樓面價值。相反，首置上車盤，將會由發展商負責銷售，雖然定價須由政府規定，但只要定價高於建築成本，有關單位亦會有利可圖，將反映在投地出價之上。
首置上車盤定價要求及建築成本，均影響發展商評估利潤水平，前者政府決定，後者取決於發展商控制成本能力，可推斷有承建商背景，或者工廠式起樓的大型發展商優勢較大。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論