2014-12-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
翻查土地註冊處剛公布的11月數字，所有住宅成交按樓價分布可以詳見表1，佔最大比例的是301萬至500萬元，屬上車盤類別，相當接近的是501萬至1,000萬元的中價樓，比例亦佔34%。
501萬至1千萬單位 比例最大
近日的情況有沒有分別？唐榮翻查《經濟日報》地產頻道ps.hket.com的一二手成交資訊，選取的是最近7天的情況，跨越近日的衝突，再計算不同價位的比例，一二手成交當中，較10月整體情況稍有分別，佔成交最大比例的，最近7天，無論是一手或二手，都是價位較高的501萬至1,000萬元單位，一手成交所佔比例更高達59%（表2），二手則為42%（表3）。
值得留意的是，一手並未有300萬元以下的供應，反而是中價位較多。二手還有8%比例的300萬元以下單位，不過，當中只有一宗屬港島區，北角兆年大廈，成交價298萬元，不過只能買入一個實用面積161平方呎單位（建築面積270平方呎），實用呎價高達18,509元（建築呎價11,037元），呎價計算要較不少新盤還要高。其餘二手的300萬元成交，大部分是屯門等新界區的居屋。
另外，二手似乎仍有相對較高比例的300萬至500萬元成交，一手則較少。
政治因素淡化 買家追價入市
利嘉閣地產研究部一份研究報告則指出，自從9月底「佔中」行動爆發，拖累原本交投偏低的二手住宅交投進一步受挫，加上近月二手樓價急升、賣盤短缺，市場觀望氣氛濃厚，嚴重窒礙二手交投，令上月二手住宅登記量跌至不足4,000宗水平，創近8個月新低。根據土地註冊處數據所得，11月份全港僅錄3,911宗二手住宅買賣登記（數字主要反映10月中旬至11月上旬期間的市場實況），較10月份的4,666宗減少16%，單月登記量跌至今年4月以來的8個月新低；同期物業成交總值則約220.52億元，較10月份的263.77億元下跌16%，減幅與登記量同步。
隨着政治因素對樓市的影響逐漸淡化，加上近期多個新盤接連推售，帶動整體樓市氣氛，買家對市場前景漸趨樂觀，而早前處於觀望的買家亦開始面對現實追價入市，令二手市場交投逐漸恢復平穩，初步估算，12月份二手住宅買賣登記有機會回升15%至約4,500宗水平。
換言之，市場初步解讀，佔中影響成交量，但對價格影響有限，當然除了佔中，新盤競爭買家等等亦可能是影響成交減少的因素，唐榮為何挑7天看成交，要觀察佔中逐步淡出，剛過去的周日應該是最後的衝突，佔中後是否價量爆升、又是否遏抑成交量的原因，值得關注。