沒收訂金

消費者委員會在11月發布了一手住宅物業銷售研究報告，並向當局提出8項建議，其中包括檢討（調低）臨時買賣合約（臨約）沒收訂金的金額。一手住宅物業銷售監管局指出，有關議題在一手住宅物業銷售條例（條例）立法過程中已有充分討論，相關考慮包括香港住宅市況波動和投機活動熾熱的特性，以及買方在未能完成交易時的財政損失。 條例述明買方在簽訂臨約後5個工作天內如未有簽訂正式買賣合約，臨約將作廢，臨時訂金（即樓價5%）亦將被賣方沒收。消委會根據其調查結果表示，有受訪者建議沒收金額為樓價的1%至3%。 究竟這個沒收訂金的問題有多大？由消委會審查的17個一手盤共涉6675宗成交，其中有74宗臨約最後作廢，約為總數的1.1%，報告並沒有披露被沒收訂金涉及多少金額。就消委會收到的回應，部分消費者簽訂臨約及支付訂金後才得悉按揭貸款申請被拒，又或是審批貸款額不足完成交易；若單單針對按揭問題，提醒有關消費者在購買前作充分的財政準備工作，包括預先探討獲取合適額度的銀行貸款，可能更為務實。 在未有條例以前，一手住宅買賣合約的沒收訂金安排與其他物業相若，以有關合約為依歸。買家交付訂金是確保其有誠意履行合約，若買家未能完成買賣合約，賣家依據合約可沒收訂金；但有關市場運作受法庭判決所影響，重要案例包括倫敦樞密院於1993年在Workers Trust & Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd一案的判決，賣家被指令要退回因買家未能完成交易而被沒收的25%訂金，其理據為被沒收的大額訂金實已成為罰金。香港的案例包括1994年Silverpole Ltd v. China Pride Investment Ltd及2003年終審庭的Polyset Ltd v Panhandat Ltd，法庭接受買賣價10%的付款為訂金，買賣合約的訂金如超過合約價值10%，除非有特別因素，將被視為罰金。 香港一般的物業買賣合約訂有10%訂金的條款，但對於交易期長的合約，要求買家交付多於10%款項予賣家，亦是常見，這亦適用於遠期樓花。因應上述法庭判決，近年買賣合約一般稱首10%或以下的付款為訂金，而10%以上的付款稱為買賣價的部分付款。 值得一提的是，在補地價先導計劃，申請人須在簽署仲裁協議時向政府支付政府最後提出的補地價金額的15%作為保證金，其中最少10%須為現金，政府可考慮接受申請人以履約保證方式支付其餘5%的按金，履約保證只會在申請人不履行責任下才兌現。政府要求此等付款安排，想已考慮法庭判例；具體付款操作，仍有待實際仲裁案件出現。 劉振江 仲量聯行國際董事