2017-10-25
經濟日報
中環嘉咸街C地盤市傳中標價逾百億元，發展商願意重錘出擊，背後有3大原因，包括中環商業地「賣一塊少一塊」，出價背後有租金及樓價數據支持，亦反映發展商長遠看好商廈前景。
市傳項目中標價介乎108億至116億元，每平方呎地價2.5萬至2.68萬元，發展商願意作巨額投資，最重要原因在區內具規模的商業地供應罕有，如恒地（00012）以天價每平方呎5萬元投得的中環美利道商業地，是區內近20年首幅商業地，短期內中區亦難再有大型商業地推出。
即使在私人市場上，中區商業地盤普遍總樓面不夠10萬平方呎，難打造成高質素物業，反觀嘉咸街地盤可建樓面多達43萬平方呎，而且地盤面積達2.8萬平方呎，即使有不少保育限制，但可塑性高，有條件打造成甲級商廈。
租金樓價支持 「有數得計」
其次，逾百億元地價看似驚人，但以每平方呎地價2.5萬至2.68萬元推算，以同區甲級商廈樓價、租金水平，仍然「有數得計」。例如，如果發展商決定拆售，粗略估算呎價3.5萬元已經有可觀利潤，參考鄰近南豐沽出的全幢商廈The Wellington呎價約3萬元，而近期獲洽購的長實（01113）中環中心，每平方呎洽購價亦達3.3萬元。
即使發展商計劃作長線收租，以市場估算呎租達80至90元計，已經有3厘至3.5厘回報率，呎租貼近鄰近的中環中心、萬宜大廈水平，更何況項目落成後，將會成為區內較新的商廈，租金自然可望看高一線。
中環甲廈少空置 商機無限
最後，發展商願以百億元投地，自然是因為看好核心區商廈前景，特別是中環甲廈空置率低，亦有不少中資機構有意擴充承租樓面，甚至全幢購入，長遠持有實在不愁無商機。
撰文:
余敏欽