2017-10-21
星島日報
本港私人住宅短期潛在供應提早達標，擴闊了政府增建公營房屋的空間，以縮短公屋輪候時間。大部分短期公營房屋供應都要靠改變土地用途規劃達成，把這些土地改劃為居屋和綠置居，讓公屋戶購置後騰出單位供輪候者入住，可減少直接把土地改作出租公屋面對的阻力。
現時政府手頭可供出售的住宅用地，已經消耗得七七八八，未來短期供應主要靠改變土地規劃用途，包括把原本規劃用作綠化、康樂或政府和社區設施的土地，改變為興建住宅。發展局局長黃偉綸昨日表示，目前這類要經過改劃的土地有二百一十幅，如果全部改劃成功，足可達到未來五、六年的住宅供應目標。
政府的中期計畫，是開拓新發展區，包括新界東北、洪水橋和東涌新填海區等，預計首批住宅單位可於六年後落成。至於二○三五年後長期供應，就要靠中部填海建人工島的東大嶼都會計畫。
改劃官地 增公營房屋比例
至於公營房屋（包括首置上車盤、居屋、綠置居和出租公屋）和私人住宅的比例，當局一向維持在六比四。由於近來發展商踴躍透過補地價來發展本身的土地儲備建屋，以致本財政年度僅過了一半，潛在私樓供應已經達到全年目標，令政府可以稍為放緩出售官地步伐，而且可以調整官地開發的公私營百分比，結合私人發展商的土儲開發，仍然達到公私營單位六比四的供應目標。
因此，在短期供應方面，當局把這二百一十幅土地所能興建的單位比例，調整至公私營七三比，當中最近找到的二十六幅，更調整到八比二。
現時樓價高至大部分市民難以負擔，「上車難」的民怨不止，同時私樓租金又貴，公屋平均輪候時間達四點六年，遠超當局的三年輪候期指標。增加官地用作興建公營房屋的比例，好處是透過增建居屋、綠置居等，令更多家庭可以首次置業安居，同時增加出租公屋的供應，縮短輪候時間。
不過，要達到這個目標，還有幾點不明朗因素。
其一是私人發展商撥出土地儲備的意欲。近年他們踴躍補地價推出土地建屋，原因是內地發展商來港競投官地扯高價格，令本地發展商不得不「自掏土地荷包」來維持業務需求。在中央叫停內地商家來港搶地後，如果導致本地商人重新加強對官地的倚賴，減少補地價項目，政府就難免要再度調整官地用途比例，以免私樓地少而刺激樓價上揚。
建配套設施 恐受拉布影響
其二是這二百一十幅土地改劃過程面對的困阻。政府為公屋覓地難的重要原因，是面對地區人士反對，有的擔心公屋密度高影響區內設施運用，有的害怕壓低區內樓價。如果城市規劃委員會參考地區人士反對意見後，拒絕更改土地規劃用途，政府的算盤就難打響。
其三是建設社區配套設施的阻滯。興建公屋還需要其他社區設施配套，而興建這類設施又往往需要立法會通過撥款，就算這類撥款爭議不大，卻往往受其他議題的拉布殃及，供應因而拖慢。
面對這些因素，政府較有能力控制的是土地用途，如果直接申請改劃為出租公屋，地區阻力必大，但是，如果改為居屋和綠置居，相信阻力較小。而綠表戶成功購置新居後，就可以騰空單位讓輪候者上樓。行政長官林鄭月娥有意大建綠置居，關鍵是要確保其定價和質素夠吸引力。