2014-12-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨文提到運輸及房屋局局長張炳良提出，特區政府很有決心，一定要進行一個比較長期的、新的房屋策略，亦要作出相對的改革。
將會作出怎樣的改革？年底有「完成版」的長遠房屋策略，是否在文件中揭盅？還是跳不出已定的框框？
大量推出公營房屋？仿效新加坡的組屋計劃？大建青年旅舍？中產公屋？重推夾屋？首次置業貸款等等……大部分都是舊有的房屋政策？大前提還是是否有足夠的土地給張炳良局長發揮？
唐榮不是主管房策官員，只能從手上的資料演繹，估計還有一些空間可作調整。先整合一些房屋供應的資料：
房委會未來5個年度將興建逾7.7萬個新公屋單位，8成位於市區；居屋方面，未來5年將興建1.06萬個單位。運房局向立法會提交文件，簡報2014/15至2018/19年度公營房屋建設進度，指上述年度內將會興建合共約77,100個新公屋單位。
物色土地 冀10年建20萬公屋
居屋方面，除了年底預售2016/17年度落成的2,200個新居屋單位，2017/18及2018/19兩個年度會有9個樓盤、合共8,400個單位相繼推出。當局又表示，計劃年底前公布「長遠房屋策略」，政府將繼續物色土地，以達致未來10年興建20萬個公屋單位，以及8萬個資助出售單位的目標。
至於私人樓，大概維持每年供應可興建18,800個單位的土地投放市場假設可以達標。要知道這些供應目標，從長策文件中是根據住戶增長推算，而解決青年置業問題主力是居屋，如果換另一角度，或有空間。
附表是近年一手每年成交，若以金融海嘯後6年計，共有80,701宗成交，平均每年13,450宗，相對於港府每年推出18,800個單位的土地，供應其實在未來將大幅高於需求，即使以今年16,000宗相比，仍高出2,800個單位，當然，大堆頭私樓供應還有追回過去落後等等原因，亦讓市民了解未來供應充裕，才有機會遏抑準買家哄搶的需求。
研私樓土地 轉作居屋發展
不過，若要針對青年置業，把一定數量的私樓土地轉化發展居屋，應該可作考慮，基本上居屋及私樓同樣可以滿足置業需求，不會因轉作公屋讓置業機會減少。居屋有限制條件，除自用上車，更可排除投資者的競爭，所以，港府或可考慮把部分私樓土地轉作居屋發展，舉例每年18,800個私樓單位供應，首年減少800個（18,000個），改撥居屋發展、第二年是1,500個（17,300個）、第三年的供應中又抽走2,000個（16,800個），讓未來可提供的居屋數量逐步增加。
當然，調撥時亦要留意私樓市場會不會錯誤解讀，認為私樓供應短缺，而且需要監察一手樓的成交量，反正港府每季公布賣地，可較快調整推地數目，若一手樓成交量逼近每年經調整的供應量，便可減撥居屋土地，又或追加額外私樓土地，以調控市場。