2014-12-01
經濟日報
酒店房價急升，投資者紛紛收購舊樓改建成單幢式酒店，萬通旅運行政及財務總監羅詠詩是其中一個成功個案，她指最佳經濟效應的單幢式酒店是80至150間房的項目，交通也要方便。
首選市區 房價收入有保證
「選擇舊樓改建為單幢式酒店，最重要是項目的位置，首選市區，鄰近購物區及港鐵站，因為這種單幢式酒店才能吸納到散客，房價收入才有保證。如果位置較偏僻的項目，只能吸引旅行團住客，兩者房價可以相差一半。」羅詠詩數年前購入油麻地砵蘭街28號項目，成功打造成著名的M1酒店，故在單幢式酒店營運及設計上頗有心得。
她指出，近年自由行旅客對酒店住宿的需求有所改變，過去往往集中選擇3星級的酒店，這種酒店房間面積與5星級酒店相若，但價格則相對吸引。然而，近年自由行旅客反而喜歡選擇新式的單幢式酒店，一來價格更吸引（低於1,000元），二來設計較新穎，雖然房間面積較細，但旅客來港以購物觀光為主，留在酒店房間的時間很少，只要房間乾淨及提供到基本的設施便可。「香港人去泰國玩可能會花很多時間留在酒店玩，享用泳池、SPA等酒店設施，但是內地自由行來香港主要是購物，主要需求一些貼身的服務，例如購物、交通資訊等，不會計較酒店房間的面積或會所設施，所以具個性的單幢式酒店仍有生存空間。」她進一步解釋說。
除了位置要便捷外，選擇項目的規模上，羅詠詩認為最佳改建為單幢式酒店的項目，是能提供80至150個房間，因為營運一間單幢式酒店的管理團隊，最少要20名管理人員，房間太少，人力資源會出現浪費，營運成本變得很高。還有80至150間房的酒店，即使只做散客也可以住滿，遇到淡季或突發事件，也有足夠的房間招待旅行團旅客，可算是進可攻退可守。
不過，羅詠詩指出，近年政府收緊舊樓改建酒店的尺度，同一個樓面面積的項目，過去可以申請改建到90至100間房，但是今時今日往往只能批出約50間房間的酒店，所以投資者最好選擇一些單邊坐向的舊樓，有助申請改建較多房間的酒店。
宜找旅團承包半數房 穩陣腳
另外，投資者也需留意，近年建築材料價格及人工上漲，令舊樓改建酒店的成本急劇上升。她舉例指出，5年前裝修旗下旺角M1酒店時，連工包料每平方呎費用約1,500至1,800元。時至今日，改建費用升至每平方呎2,500至3,000元，而且費用仍在上升當中。
另外，她又提醒有意購買全幢工廈改建酒店的投資者，最好找到旅行社承包酒店一半或以上的房間，入住率才有保證，對於新酒店而言，更易找到立足點。
撰文:黎煥成