2017-09-29
東方日報
香港樓市泡沫風險高懸。瑞銀財富管理投資總監辦公室發表《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，全球20個精選城市當中，香港是全球金融中心中樓價最難負擔的城市，住宅樓市泡沫風險更排名亞洲區第一，宏觀經濟情況、投資者情緒等轉變，以及供應量增加等都可觸發泡沫爆破。
細單位一年漲價逾20%
以全球計，房地產泡沫風險頭三位是加拿大多倫多、瑞典斯德哥爾摩及德國慕尼黑，泡沫指數分別達2.12、2.01及1.92。香港的指數為1.74，與這些城市一樣同屬「泡沫風險」界別，香港在全球排名雖第七位，但在亞洲區卻稱冠，拋離亞洲區第二位東京的0.9，以及第三位新加坡的0.32。
香港房地產泡沫風險較去年上升，並在全球金融中心之中樓價最難負擔，每人平均居住面積僅150方呎。報告指出，香港小型單位價格在過去四個季度大升逾兩成，令住宅樓價在今年中升至歷史新高。若扣除通脹因素，樓價已較○三年低潮時累升近三倍，即每年平均升幅達10%；同期的租金升幅亦近3%，但住戶的收入卻沒升過。
在「驚愈遲買愈貴」的氣氛下，市民預期樓價再升，於是傾向「封盤」，二手市場被凍結。有份撰寫該報告的全球地產主管Claudio Saputelli表示，香港的投資需求未見減弱，加上強烈的樂觀預期，令樓價短期難以下調。惟市場高度依賴投資氣氛，加上政府政策或進一步收緊，為樓市帶來不穩。
德銀發表研究報告指出，地產股過去兩個月累升8%，跑贏恒生指數的6%升幅，顯示市場對下月施政報告政策憧憬過甚。當中市傳會推出的「港人首置上車盤」計劃，門檻定位應較居屋高，目標或為月入5.2萬至7.2萬元的家庭，涉及目標樓價500萬至750萬元。德銀認為，這與發展商最易出售的住宅產品重疊，發展商如參與該計劃，將「溝淡」自身的售樓毛利。
市場過分憧憬地產政策
此外，市場亦過分憧憬加快將農地轉作住宅用途帶來好處。德銀指，若以目前的每年銷售量和平均住宅單位面積計算，發展商所持有農地可轉作住宅的總供應量，足夠34至274年銷售之用！考慮到對樓價和毛利帶來的壓力，發展商未必會積極地申請農地轉換。