2014-11-29
太陽報
房委會指首批2,160伙新居屋最快今年十二月底開始接受申請預售，並於明年三月及五月分別進行抽籤及揀樓，無疑為上車客帶來喜訊。不過亦有市場人士擔心，首批新居屋預期一六年起陸續入伙，屆時美國很大機會經已啟動加息，勢增加業主供款負擔。
上述新居屋實用面積介乎371至511平方呎，售價僅約187萬至326.46萬元，新居屋為資助房屋，相等於市價七折出售，入場費遠低於同類型面積的私樓，而且白表客及綠表客的按揭成數最高可達九成及九成半，前者與私樓市場水平相若，後者則超越較私樓市場的九成按揭上限，極具優勢。
不過有利亦有弊，首先私樓可直接在自由市場上買賣及放租，然而資助房屋需要在自由市場上買賣及放租，必須根據折扣率向政府補回地價，買賣彈性有限。再者，資助房屋的業主選擇按揭計劃方面亦有局限，因為銀行為資助房屋提供按揭，一般只有最優惠利率為基準的P按計劃，買家未能享受現時最主流的同業拆息掛勾的H按計劃。
由於現時P按計劃實際按息一般較H按計劃實際按息高出0.22%。換言之，資助房屋的按揭息率優惠明顯較私樓遜色，而且亦沒有定息按揭計劃可以選擇。與此同時，新居屋的按揭年期最長只有二十五年，與私樓最長的三十年比較亦遜色，兩者相差達五年。
入市前評估還款能力
現時新居屋家庭（二人或以上）入息上限為46,000元，以九成按揭及二十年還款年期計算，購買樓價最貴的約326萬元單位，現時最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，實際按息約2.15厘，即每月供款為15,073元，供款佔入息比率只有32.77%，假設加息3厘，每月供款上升至19,635元，供款所佔比例仍少於入息一半水平，屬於合理水平。
若以資助房屋最長二十五年還款年期計算，則每月供款為12,669元，供款佔入息比率只有27.5%，假設加息3厘，每月供款上升至17,434元，供款佔入息比率亦僅升至37.9%，不足四成，負擔尚算輕鬆。
畢竟樓市升跌有其周期性，置業涉及投資成分，自必然有風險，並無必勝公式。筆者認為，除非是租客，才承受較少因為樓價上落構成的風險，因此不論私樓以及資助房屋的買家，入市前宜審慎評估個人還款能力。
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓