2017-09-15
明報
【明報專訊】現時樓價高企，買樓往往要付幾百萬元首期，有地產發展商就提供八、九成按揭予準買家，以「呼吸Plan（計劃）」、即「有呼吸都可以買樓」吸引他們以低首期買樓。消費者委員會比較銀行按揭與發展商按揭，發現一個約847萬元單位，以25年按揭計算，發展商按揭可比銀行按揭多付逾512萬元利息，即等同約六成樓價。
樓價低於1000萬 銀行最多借500萬
消委會表示，銀行受金管局政策限制，若借款人收入主要來自香港、為首次置業，將單位用作自住，而其所買單位樓價低於1000萬元，按揭成數可達樓價六成，但不多於500萬元。若同一借款人打算把物業出租或樓價高於1000萬，最高按揭成數只可達樓價五成。
首3年只供利息 利率較高
消委會宣傳及社區關係小組主席許敬文說，現時樓價高企，即使是「納米樓」都要幾百萬元，準買家要付四成首期，有一定負擔，故發展商提供的高成數按揭大行其道；發展商按揭多沒要求借貸人做壓力測試，亦提供特別供款安排，如首3年只供利息，不用供本金，但利率較銀行按揭高。
847萬樓最終支出1514萬
許敬文說，消委會比較了銀行按揭與發展商按揭，以一個513平方呎的新樓盤單位計算，該單位折實售價為847.52萬元，借款人透過發展商按揭借貸，須付逾666萬元利息，最終買樓總支出逾1514萬元，但當借款人透過銀行按揭借貸，就只須付約154萬元利息，最終買樓總支出為約1000萬元，兩者總利息開支相差約3倍（見圖）。
許敬文認為，發展商按揭的資金來源是發展商自己或財務公司，而非銀行，故金管局不能監管，而發展商「說得很理想」，以最多借樓價八、九成吸引準買家，令大家容易忽略利率；現實是發展商按揭利率往往遠高於銀行，故提醒準買家要量力而為，如不夠錢付四成首期，「儲吓錢先買」，不要因一時心急忽略利息。
500萬單位供20年 各銀行利息差20萬
另外，消委會以8月22日的利率計算，比較了17間銀行，一共69個按揭計劃，他們的H按（以香港銀行同業拆息計算）實際利率為1.79至2.32厘不等，P按（以最優惠利率計算）實際利率則為2.15至2.25厘。若以一個500萬元單位、供款20年計算，各間銀行的不同計劃利息可相差近20萬元。
大部分銀行收提早還款費
消委會表示，部分銀行如大新銀行、集友銀行，以及恒生銀行，有就按揭申請收取手續費，大新收貸款額0.25%，集友收0.5%，恒生則收定額收費介乎1000至2000元，但所有銀行都不會向居屋及公屋按揭貸款人收取手續費。
消委會又表示，幾乎所有銀行都會收取提早還款費用，交通銀行、大新銀行、富邦銀行及工銀亞洲設定額收費，每次500至1000元，其餘銀行則按原貸款額或提早還款金額的百分比計算費用，或以定額收費。
每兩周供款或可減利息支出
消委會總幹事黃鳳嫺說，準買家要小心留意各項按揭手續費，亦要預留一定的儲備，應付日後如有工作、家庭或健康變化，「供樓期間，可能突然有小朋友要出世」，儲備要可應付未能供款時，一段時間的供款及開支，亦要考慮不同還款方法，如選擇每月供款或每兩星期供款一次，或可減低利息支出。
（消委報告）
明報記者