2014-08-08
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
新地山頂加列山道12號昨日開出天價登場，唐榮翻了一些資料，再比照今時，發覺地產發展難怪被稱為「暴利」行業。
18億地王 挑戰世界呎價
2006年12月19日，政府拍賣加列山道12號豪宅地王，新地以遠超市場預期的18億元投得，較底價高出1.3倍，每呎樓面地價42,196元。
當時評論估計，除創出本港歷來賣地最高呎價紀錄，亦相信是全球每呎樓面地價最高的地皮。
當時身任新地代理執行董事的雷霆表示，該地投資額達25億元，預計日後出售呎價逾5萬元，將建10多幢約3層高的獨立屋，建築費將創集團歷來發展項目新高，稍後會到美國等地取經，引入獨特的建材及建築概念，勢把該項目打造為「香港之最」。
該地皮建成現今的TWELVE PEAKS，結果不只是香港之最，還向世界呎價挑戰，唐榮翻閱該項目的價目表，12幢洋房，總實用面積有50,036平方呎，總價值是63.779億元，平均每平方呎樓價是127,446元。
倘全數售罄 純利達28.5億
物業呎價高低差別頗大，由105,441元至175,735元，每座洋房另有車房、平台、天台等面積。
不過，唐榮認為這些空間，在洋房原本附設相當正常，反而要考慮是各洋房的花園面積，12幢合計有29,789平方呎花園，不過，無法評估每呎花園的價值，所以跟隨一手條例所定，每平方呎樓價以實用面積計算。
假設TWELVE PEAKS全數售罄以64億元計算，再來是新地提供150天即供成交減3%，假設全部買家均取得有關折扣，新地賣樓套現62億元。
接着是優惠回贈的部分，11.75%買家印花稅優惠及8.5%從價印花稅，又假設全部買家均取得最高折扣，新地須回贈買家約12.6億元，售樓實收49.4億元。
減去18億元地價成本，以整數31億元計算。
最後一項應該要算建築費連利息，約5萬平方呎實用樓面以5,000元一呎計算，大約是2.5億元、新地再「豪」給買家，10,000元一呎則需要花費5億元，前者純利是28.5億元、後者純利亦達26億元。
發展商魔法 似被看扁了
地產發展為何這麼多人參與？為何頂級富豪都是地產商？為何投資房產讓人趨之若鶩？地產為何稱為暴利行業？
答案出來了，這個山頂項目，投資成本約20.5億至23億元左右，投資期接近約8年，推算扣除成本的純利在26億至28.5億元或以上，過往計算買地後的未來賣價一般是3、4成利潤，這個山頂項目是10成起跳，是成本的1.3倍，市場似乎看扁了「麵包製造商」的魔法！