2014-08-07
經濟日報
近期細價樓受捧，本報以全港新增家庭住戶數量，推算未來一年上車需求最少可吸納4,000伙；未來將繼續以細戶主導一手市場。
年增逾3萬家庭 估66%住私樓
政府統計處資料顯示，去年5月至今年5月，本港新增家庭住戶有3.05萬戶；而整體居於私樓的住戶比例，近年一直企穩佔總數約66%的水平。因此，大致可推算出新增住戶之中，有2.01萬個家庭住戶會於私人市場自置物業。
本報假設其中兩成的新增家庭，將會在一年內置業，就可得出未來一年的上車需求，最少可以吸納4,026伙（見圖）。
雖然部分新增的家庭住戶，可能本身已經擁有自置物業，或者不打算置業，有關數字可能比推論出的數字較少。不過，政府統計處資料也顯示，2012年本港有約6萬人結婚；而由2009至2012年間，結婚數字連續4年維持正增長。如果連同上述幾年前的部分未置業家庭，未來一年的實際上車需求數字將會更大。
新盤攻細單位 首7月售2千伙
既然上車需求龐大，發展商推盤也有針對式的部署。過去一年市場推售的一手樓，多數都是大規模的屋苑式項目，而且多提供細單位。
本報統計10個大型新盤，包括近月熱賣的荃灣環宇海灣、大埔嵐山1期、逸瓏灣I及II、元朗尚悅及溱柏等；他們於今年首7個月內的成交紀錄（見表），適合上車客的1房、2房單位，合共賣出約2,155伙。
利嘉閣總裁廖偉強認為，現時市場的上車盤供應量仍屬低位，對比之下，上車需求仍然未被滿足，近日二手細價樓不時有高價成交，可能令部分上車客卻步。假如新盤今後仍維持市價或低市價推盤，購買力便可持續一段時間。估計多數集中在新界區，而且以供應量多的區份，發展商才有空間以低價吸客。
發展商借勢加價 定價更進取
不過，近幾個月細價新盤銷情強勁，部分發展商已經借勢加價，今後新盤的上車單位，定價策略可能比以往進取。
美聯住宅部行政總裁布少明指，上車盤是否可以維持「上車價」，很大程度取決於該樓盤單位伙數多寡。一般大型樓盤推售時，發展商為增強旺市氣氛，會於首一、兩批單位開出折讓水位，待銷情轉旺時，才正式加價，這做法已成多數發展商的慣例。（系列二之一）
撰文:呂勁康
系列名:解讀購買力系列