2017-08-12
明報
【明報專訊】特朗普和金正恩幾句口水戰，全球股巿隨即受壓，說真的，朝鮮有能力用導彈向美國施襲嗎？反過來說，美國真的要出兵朝鮮，也不用口水多過茶，金融巿場出現調整，最主要原因是極度超買，也是搵個藉口唞一唞氣。說到超買，其實香港樓巿也上衝了多個月，也開始見到新盤銷情放緩，銀行的按揭態度也不再如之前進取。
中原樓價領先指數上周創了新高後本周回軟， 最新報159.84點，按周跌0.28%；反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass，最新則報161.58點，按周跌0.33%。大家對中原樓價指數相當熟悉，其實該行早前也推出一個新指數——中原估價指數（主要銀行）CVI，乃是該公司根據每個中原城市指數的成分屋苑，選取樣本單位，每周調查銀行對樣本單位的估價，比較1個月前的估值，計算出估價的按月變幅，而CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態（100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界線）。
估價指數連跌5周 銀行取態轉變
根據中原公布CVI，最新報60.42點，較上周63.15點下降2.73點，雖然仍高於50點好淡分界線，但值得注意的是，CVI已是連降5周，累計下跌17.97點（見圖1），反映銀行爭取按揭而提供的估價，已明顯不如之前勇猛。事實上，當周三美元兌港元匯價逼近7.83時，金管局宣布增發400億元外匯基金票據，等同向巿場抽資同額港元，造成銀根抽緊，港元遠期匯價反映未來拆息向上，已傳遞了局方挾高息口以捍衞港元的傾向，之後周四起港股即急跌，當然主因是外圍股巿受壓和地緣政治緊張，但也不排除和金管局開始變相挾息有關，若之後再有挾息行動，相信遲早對樓巿有冷卻作用。
倘再挾息 遲早冷卻樓巿
說香港樓巿火熱，近年其實最熱的是細價樓，財政司長陳茂波在最新發表的網誌指出，「如果我們比較2017年6月和2008年高位的售價指數，會發現中小型單位（實用面積70平方米以下）售價的升幅為180%，同期較大面積的D類住宅單位（實用面積100至159.9平方米）及E類住宅單位（實用面積160平方米或以上）的售價升幅分別只是76%和54%（圖2）。……與此同時，在未來3至4年9.8萬個潛在一手私人住宅單位中，估計約有七成是中小型單位。換言之，中小型單位的價格過去幾年已極大幅上升，但未來供應卻會大幅增加，有意購買『上車』盤的人士需予留意。」
未來供應大增 中小型單位易受壓
其實，大家也要留意一點，近年新增的銀主盤之中，中小型單位所佔比例較高，一定程度反映了高價追入中小型單位的買家，其財政實力較差（亦可能因此要被迫購入較細的單位），若如陳茂波所說，這等單位樓價已偏高，卻又偏偏未來供應會大增，一旦樓巿逆轉，可能會更容易出現更多的銀主盤，到時其所壓到的調整壓力也會較大。
樓價飈租屋增 美國亦然
近年香港樓價飈升，年輕人更難上車，以至港人擁有自置居所的比例不升反跌，亦即因買不起而要租樓住的比例在上升。原來，美國也有相似情况，當地的平均樓價已升破當年次按風暴爆破前水平，但這幾年來，美國同樣愈來愈少人能買得起樓而要改為租樓住，以至租樓住的比率由金融海嘯前最低約31%，逐步攀升至現在約36.6%（圖3），而18至34年歲的「上車族」，金融海嘯前只有26%至27%要和父母同住或住在父母的車房，近年有關比率卻升至31%至32%（圖4）！
6專家分析金股匯樓
港元疲弱，金管局似開始挾息，碰上外圍金融巿場動盪，連累股巿急跌，樓價指數創新高也稍回軟。未來金股匯樓巿場會如何走，應如何部署？《明報》下周六舉辦財經沙龍讀者會，除筆者外，請來BRUCE Sir、「金匯測巿王」盧楚仁、「爆升王」盧駿匡、期權專家金曹，以及投資成績斐然的香港奧國經濟學院院王弼，和大家近距離面對面分享最新投資智慧，助大家在波動巿捕捉先機，名額有限，不容錯過：
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[陸振球 樓市解碼]