工商舖市況旺 大額成交屢現

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 工商舖投資市況轉熾熱，從近期成交個案的金額、類型分析，今次工商舖市況雖復勇，但並非全線物業均受捧，可看出投資物業新動向，投資者取態等。 單計6至7月，工商舖市況是非常暢旺，大額成交屢現，肯定是自從辣招（雙倍印花稅）後年半以來，成交最暢旺的時刻。 最近跟本地代理行負責人談論市況，他謂近來成交確實大增，原本睇淡市況，也不得不承認要轉一轉部署，重新增聘人手，反映今次旺市也有點始料不及。 事實上，本年首5個月樓市交投仍頗淡靜，踏入6月份，市場漸出現大額成交，相信在市場漸消化辣招、資金氾濫等因素下，近兩個月樓市即轉熾熱。從成交的個案上，得出以下投資動向及市況走勢。 1. 全幢物業承接力強 向來全幢物業受市場追捧，因罕有兼具增值空間，而自從6月份，花旗集團以54億元，購入觀塘One Bay East後，投資氣氛立即升溫，其後市場先後錄得黃竹坑香業道41號（32億）、灣仔福利商業中心（11億）、觀塘駱駝漆中心（10.8億）等大額全幢買賣，成為市況回勇的最佳證明。 當然，全幢物業買賣向來不多，全因業主放盤意慾不高，適逢近來福利集團全線標售旗下物業，而該老牌家族持有物業屬傳統核心區，極少放盤，故招標反應不錯，成交價高於估價14%至37%。全幢物業買家是市場上最具實力的一群，面對雙倍印花稅，可透過買賣公司方式進行，避開稅項。就算以傳統方式買賣物業，因為普遍投資較長線，印花稅即使增加了，投資時間數以年計，攤分了印花稅的負擔。因此，全幢物業買賣未受影響，下半年只要市場有優質全幢物業放售，承接力仍不用懷疑。 2. 車位舖位拆售成風 近來市場紛現拆售項目，過往以商場拆場為主，而最近則連車位也受捧。例如新蒲崗一車場450個車位，開售三兩日便近全數沽清，而最近嘉湖山莊樂湖居推售135個車位，同樣一日內售罄。近月的細價舖及車位承接力強，而買家中不少為傳統住宅投資者，反映小投資者仍對買物業感興趣，只要銀碼較細易入場，仍願一試，造就拆售項目一個接一個。 配合市況，投資者也轉數甚快，紛購入項目進行拆售，如近來投資者黃海明購入深水埗大舖，再分拆20多組舖拆售，而傳統舖位投資者蔡伯能，也轉戰買入中環環球大廈商廈全層，目的同樣分拆單位出售。相信此類大樓面拆售，仍是下半年焦點。 3. 傳統短線炒賣失效 曾幾何時，工商舖短炒非常熾熱，只是透過一買一賣，三幾日便立即獲利而回。最近跟資深投資者鄭躬洪傾談，他謂投資盛世已過，以前抱住一兩個月便賺一兩成，如今已不受用。事實上，自從雙倍印花稅令炒賣成本大增後，傳統短線一買一賣講求快速獲利的情況已大減下降，取而代之，是相對較長線的投資，或通過增值（翻新商場或重新定位）等再轉售，才可有利可圖。總言之，投資者要搵食，便要花多點心機。 4. 各區舖王魅力略減 往幾年，核心區舖經常錄得數十萬一呎成交，但從十大舖王成交中，僅得兩宗為今年發生，而太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明，以每呎55萬元購旺角西洋菜南街舖，只是因具有併購的誘因（持有比鄰舖），才會高價入市。 另一宗為年初本港舖王逾90萬元一呎的波斯富街舖，近日買賣雙方同意減價1,200萬，才正式達成成交，各區舖王魅力略減。 零售銷售數字放緩、旅客減少買奢侈品及名牌已是鐵一般事實，零售商減少高價搶核心區舖，自然會令到店舖價格受壓。以往數十萬元一呎成交的舖位，預計於下半年，成交將會持續偏低。