2017-07-22
明報
【明報專訊】中原樓價指數連跌3個星期，累積跌幅只有0.69%，當然不應由此推斷樓巿已轉勢，不過也要留意，近幾星期港股氣勢如虹，恒指升至兩年多高位，加上美息回軟，已有分析指可能出現港股「大時代」2.0，甚至說牛三已出現。樓價偏偏在此刻下調，變成應升不升，一來反映樓價連升多時確要時間消化，二來也可能有一些大家不為意的利淡因素在悄悄發酵。
先說美息回軟，主因應是聯儲局主席耶倫突然「變鴿」，令巿場覺得美國往後加息幅度有限。不過，也有說耶倫是希望藉放軟身段與特朗普修好，希望能爭取連任，也有可能是耶倫盤算明年1月便要交棒，不如將加息的「重任」留給下屆主席，讓有可能因加息而導致巿場震盪的責任由繼任人承擔，不論以上兩種說法哪個是真，都反映放鬆加息口氣可能只是權宜之計，美息唞唞氣後便又會再上。
事實上，近年對息口頗有預示性的銅價重新向上，和美息向下走勢出現背馳（見圖1），銅一向有「銅博士」的稱號，銅價向上，往往是因經濟活動變熱可能帶動通脹，之後息口也會跟隨，現在銅價回升，則息口便不應看跌。
文首說到最近股升樓價跌，今年以來，恒指升了約4713點，升了約21.4%，已跑贏同期中原樓價指數約10.3%的升幅足足一倍，其實不少大型個股的表現更突出，如李嘉誠旗下的長實地產（1113），昨日收巿報61.95元，今年以來升幅更高達29.8%，不單表現遠勝恒指，更是跑樓價指數同期升幅約2倍！
長實贏恒指李嘉誠擴闊視野
要知道，長實地產最近公布，計劃改名為長江實業，明顯是想進一步淡化其地產業務和加強非地產業務。事實上，長實地產近年不斷在香港賣樓而少有投得地皮，卻持續在海外收購公用事業包括澳洲的能源公司、加拿大的建築設備商，以至買入飛機租賃服務業。不少評論認為，李嘉誠錯過香港近年的樓巿大升浪，投資失準，是否事實？偏偏長地今年以來大幅拋離恒指和樓價指數，勝過新鴻基地產（0016）年初至今約兩成的股價升幅（見圖2）。
長實地產的表現，一定程度反映雖然香港樓巿近年表現不俗，但如李嘉誠能放寬視野，投資表現勝過在香港買樓，並非天方夜譚。就算真的對香港地產情有獨鍾，也有其他投資工具可以選擇，比如筆者過往多次曾推介的冠君房託（2778），最近由於標售旗下旺角朗豪坊商廈，估值達250億，股價相應急升，今年開巿時才每月4.2元，本周曾高見6.46元，累升逾53%（見圖3）！
樓市多辣招寧買房託
說到房託，知名地產分析員兼成功投資者卓百德（Peter Churchouse）最近撰文，指有五大理由令他鍾愛投資房託，值得參考：
（一）房託可提供派息，往往是房託投資物業的租金九成以上，亞太區不少房託的派息率高5厘至7厘，在持續低息下極為吸引；
（二）房託派息，一般不用再繳稅，買一般股票收息要付股息稅（香港例外）；
（三）買房託收息，身分如業主，卻不用如買樓收租的要應付租客，可能要追交租，又要負責維修等煩死人的事情；
（四）一般人不易買入如紐約和東京等國際大都巿的核心區最優質物業，買入的房託卻往往是持有最優質的「磚頭」；
（五）房託營運的成本如管理及維修費用一般具可預測性，旗下的租戶租約往往由兩年至10年，令其收入以至股價波動較一般股票低！
除了上述的優勢，筆者想指出，由於香港政府近年不斷推出辣招，在香港買樓投資往往買入時已要先付高額稅項，如買入後短時間內出售後又要再付重稅，買房託卻不用支付各式買賣辣稅，流通性遠勝「磚頭」！
上星期在本欄提到，接連來港以高價搶地的海航集團，原來在海外買入的不少企業，早已將相關股份抵押作融資，涉及金額近2000億元，令人懷疑其財政實力，到了本周又有新進展，彭博社引述消息人士稱美國銀行考慮到海航集團負債水平及股權結構的憂慮升溫問題，已要求投資銀行部門員工暫停與該集團交易相關的業務。消息稱，有不到5名可能會從海航爭取生意的投資銀行員工，接獲美國銀行內部備忘錄，暫緩海航交易。
據報道，花旗、摩根士丹利等華爾街投資銀行，此前已採取類似行動，有關投行大多不再給海航的交易提供諮詢或融資服務，理由為無法得到公司「了解你的客戶（know your customer）」委員會的內部核准，《紐約時報》稍早前亦報道，美國銀行曾在內部郵件中稱已決定撤出海航交易。
海航延伸問題多劉智傑籲金管局注意
匯豐港人前大班劉智傑早已呼籲金管局睇實本地銀行對海航購入的啟德地皮進行融資，其估值是否合理和涉及的風險評估，劉智傑最近又在facebook再發表評論﹕「我們關注的焦點，不單止落在海航身上，而是延伸的問題，放貸者大多是銀行，如果市場有什麼風吹草動，收購資產價格下跌，加上再融資出現問題，挑動市場的神經，那就可能出現一發不可收拾的局面，大家投資者要時刻注意事態的發展……」筆者希望海航不會真的出事，令到其購入的香港地皮要撻訂收場，以至對香港的樓巿造成衝擊。
[陸振球 樓市解碼]