2014-08-04
星島日報
(星島日報報道)大澳居屋天利苑天價管理費每呎超過四元，嚇怕不少準買家。管理房署屋邨多年的業界指，年底預售的三個新居屋「牙籤盤」將出現「單幢樓效應」，管理費將超過每呎兩元，相較一般居屋，業主每年多付三千至六千元管理費。
大澳天利苑管理費每呎約四元二角，每戶月交二千元管理費，直逼豪宅價，房委會解釋天利苑地點偏遠兼單位少，每戶分攤管理費較高。無獨有偶，年底推出樓花的新居屋大圍美柏苑、美盈苑和元朗宏富苑，每個項目單位均不足三百個，勢出現類似天利苑因戶數不足導致分攤成本較高的「單幢樓效應」。至於荃灣尚翠苑單位數目近千，青衣青俊苑亦有近五百個單位，有助分攤管理費。
旗下會員承包多份房署屋邨管理合約的香港物業服務公司協會主席潘建良預期，三個單位數目不足三百的新居屋盤，每呎管理費仍將超過兩元，高於一般居屋屋苑（約一千至二千戶）每呎一元至一元五角的水平。以一個五百呎單位計算，業主每年須交超過一萬二千元管理費，較一般屋苑高三千至六千元管理費。
測量師學會物業設施管理組前主席楊文佳亦指，近年二百至三百伙的私人屋苑管理費可達到每呎兩至三元，加上管理費年年上升，即使日後新居屋管理費達到每呎三元也不出奇，建議房署考慮「捆綁式」招標，將小型屋苑與鄰近大型屋邨配對，組成一個逾一千伙的管理合約，可控制管理費水平，即使居屋配公屋管理亦可行。
他又指，法團可以更換管理公司，可減低成本，亦可透過加裝鐵閘、閉路電視和使用智能卡出入，代替聘請保安人手，長遠減省管理成本。
房委會委員黃國健則認為，雖然兩元一呎的管理費以居屋而言較昂貴，但居屋樓價有三成折扣，相信管理費上升不會影響申請人的購買意欲，但房署必須在居屋攪珠前，讓準買家清楚管理費水平。
對於房委會早前建議天利苑業主成立法團，更換管理公司以調低管理費，潘建良認為日後的單幢樓新居屋業主可以仿效，業主組成法團後，只要得到逾半業主同意，可終止房委會公契經理人身分，更換物管公司。
他解釋，由於房署合約對人手編制要求較高，保安員和清潔工人手未來均有削減空間，而不少單幢樓因規模較細，有些法團不會聘請薪酬較高的物業管理經理和主任，自行承擔管理責任，以天利苑為例，估計管理費可即時減少三分之一。不過，潘建良亦提醒新居屋業主，需要承擔樓宇缺乏管理的風險，雖然新樓落成初期問題較少，樓齡增長後維修工作亦會增多，就需要專業人才統籌。
潘建良又透露，房署曾向他了解投標天利苑意向，礙於天利苑偏遠，聘請管理人員困難，未曾考慮入標，「大澳太遠，最近也要從荃灣的屋邨調人進去，成本會很高。」他認為中標的安卓物業顧問可能考慮到與旗下龍田邨合約有協同效應，物管經理和主任有機會可以抽調，紓緩成本壓力。安卓物業顧問承接多份房署公屋管理服務，在八條離島屋邨管理合約中獨攬七條，包括大澳龍田邨和東涌逸東邨，基礎網絡較佳