2014-01-20
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
繼續施政報告的解讀，上周有電台主持質疑，過去政府數據指出未來三、四年私人住宅供應7.2萬個，為何變成6.8萬個？似乎有點對數據的誤解。
這兩組數字有明顯不同，一個是住宅供應（只有部分已入伙單位）、後者則為落成入伙的數目。
7.2萬個：是指未來三至四年間可提供的私人住宅單位數目，包括4,000個已落成樓宇但仍未售出的單位（現樓）、加上5.7萬個建築中的單位數目（樓花，但要減去6,000個已預售單位）、再加上1.7萬個已批出土地並可隨時動工的項目，合計7.2萬個。本周五運輸及房屋局應該公布最新一季數據，而這些單位，未來數年可以現樓或樓花方式推出。
6.8萬個：這批單位數目應該是由施政報告中推論，報告中提到過去5年，私營單位平均每年落成量只有約9,680個單位。根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有13,600個單位，增幅約四成。5年下來，所指的是2014至2018年，應該就是6.8萬個落成入伙的單位。
比04至08年水平 仍少14%
雖然特首標榜有關數字，認為有大幅反彈，唐榮找來2004年至2018年的落成數字（有實際及預測落成量，亦有依施政報告數據推算），每5年作比較可以發現，2014至2018年的落成量確出現反彈，暫時全部是預測數字，較2009至2013年上升40%（表2）。不過，再往前追溯，其實仍落後於2004至2008年的五年水平（表1），該五年平均落成量15,837伙，仍少14%。
不過要留意，2014至2018年是預測數字，如果運房局長的落成數據沒有錯，差餉物業估價署2013年便出現嚴重錯估，原本該署去年初的報告估計2013年落成量有13,550個，但運房局估計2009至2013年有4.8萬伙落成，扣除前四年真正已落成的40,160伙，即2013年僅有7,840落成，大幅少了42%？是幾個大型樓盤，如元朗尚悅延至今年落成嗎？那要預估未來5年，準還是不準？美聯物業早前分析屋宇署月報指出，2013年首11個月落成數字累計亦僅有7,923伙。
未來5年落成量 只屬平穩
繼續未來5年落成量，可以說只屬平穩，未有大增，差餉物業估價署數字有2014年預測數字，再加上梁振英公布的平均五年落成量，依此推算便可以得出2014至2018年（表3），每年私人住宅的預測落成數字，供應落後的情況反而露了餡。
沒錯，較過去五年私人住宅落成量確實增加了，但可以說，經過一段時間的努力，住宅供應仍然落後，因為若成功每年達標有2萬單位的土地投放入市場中，由發展商吸納，經過規劃興建，兩、三年後，將有2萬樓花可以推出市場發售。
再興建兩、三年，將會有2萬單位落成入伙，這批單位將提供給買入單位的市民自住或作投資出租用途，甚至轉售圖利，租樓客亦有新單位可以選擇租用，這才真正滿足市場的需求，但未來5年落成量仍未見推高至2萬伙水平，平均每年13,600伙，可以說，增加供應，現樓實物最終到達「用家」手上的路，還相當遙遠。