2014-11-15
太陽報
過去幾年樓價拾級而上，現在小小一個單位動輒賣幾百萬元，情況相比起九七年時可能還要誇張﹗不論原因如何，筆者今天想和讀者分析一下香港現今樓市的一些基本數據，相信讀者在思考樓市問題時會有所啟示。
香港需要多少住宅單位？這個數字根本就說不定，因為很視乎市民對住屋的要求。據政府統計，二○一四年中香港人口約723萬。若家庭住戶平均人數為3，即香港需要241萬個住宅單位（如果家庭住戶平均人數為2，香港需要361萬個住宅單位），所以香港需要多少住宅單位和港人對住屋的要求息息相關。
過去十至二十年，港人對住屋的要求改變不少，除了是否大屋苑、有否大型會所外，家庭住戶平均人數亦有明顯變化（如偏向二人家庭，子女要求較早獨自居住等），都會拉低家庭住戶平均人數，令香港需要更多的住宅單位。
以上所提及的都是大趨勢，不會一時三刻立即出現令住宅需求突然大幅上升。但近幾年社會凝聚了一些風氣，令住宅需求突然大幅上升。它就是「買樓」漸變成不少畢業生的人生目標。
記得筆者剛畢業投身社會的時候（大約是十多年前），沒有多少個同學會以買樓為即時的人生目標，亦不會為買不到樓而感遺憾，因買樓是有一定事業基礎的人才會去做，而大家剛出來工作，都不會認為自己那麼快有能力去置業。
樓價愈升愈想擁有
不過，今天的年輕人進步了不少，工作了兩、三年後就立下買樓目標、甚至付諸行動（有家境的父母會出手相助，沒有家境的靠自己，但也沒有放棄要買樓的打算）。筆者有一個外甥是當中一份子，剛畢業工作三年（其實他財政上還沒有能力去買樓），便要買樓自住，可幸父母有些積蓄可代為支持首期。
由於社會風氣突然變得鼓吹年輕人「買樓」（當然和樓價只升不跌有少許關係；因為若樓價剛好相反是只跌不升，相信不會有那麼多年輕人想買樓），令到家庭住戶平均人數有明顯下跌，亦令社會整體對於住宅單位需求大幅增加。
因篇幅關係，筆者下次再談現今住宅單位供應。但當作先開場吧，據政府統計，至一三年三月，香港永久性住宅單位數目為261萬個，讀者心水清即會發現，其數目比政府統計的住宅家庭數目244萬個多！
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民