2014-11-10
太陽報
低息環境持續，催化買樓需求，帶動樓價癲升，租金未能追及，市場開始重現九七年才有的「租平過供」現象。現時至少有12個樓價400萬元以下新界上車盤，月租已較每月供款為低，其中粉嶺牽晴間有單位月租比供款低約14.5%。有學者認為，買家看淡後市，勢加大租賃需求，長遠令樓價下挫。超低息環境及供款年期延長，有能力買樓人士趨增，帶動近年樓價有升無跌，由於租金升幅未能追及，令「供平過租」情況有崩潰的危機。新界400萬元以下上車屋苑中，以樓按成數70%、按息2.15厘及金管局新近平均貸款年期二十五年計算，大部分供樓負擔已超過月租水平。
在12個已出現「租平過供」的新界屋苑中，以上述條件計算，月租較月供低約0.1至14.5%，其中牽晴間9座中層兩房戶，現時叫價約368萬元起，月供約1.11萬元，以同類單位月租約9,500元計，月租較供款低約1,600元或14.5%。
倘明年加息更大鑊
同區花都廣場3座低層上車盤，現月租約9,300元，較月供款低約1,100元或10.7%。即使指標上車盤天水圍嘉湖山莊兩房單位亦出現「租平過供」，屋苑麗湖居低層戶現時入場叫價315萬元起，同類月租只約9,000元，較月供款低約5.3%；另屯門市廣場細單位月租，亦較月供低約6%。
市場人士指，美國停止買債，市場憧憬加息，如按息增加1厘，至3.15厘，以現水平樓價及月租計，同一批屋苑月租與供款差幅將拉闊到10至23.5%，上述牽晴間及花都廣場單位月租較月供低出幅度擴闊至近24%與逾20%，大埔中心及嘉湖山莊差幅亦逾15%。
事實上，九十年代樓價起飛，加上雙位數按息，令市民供樓負擔沉重，絕大部分大型屋苑單位都「租平過供」，但隨着九七年金融風暴爆發，情況就出現逆轉。而自○七年本港踏入減息周期後，二手樓一直維持「供平過租」。
第一城租賃交投增
理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，九七年後新樓空置率高，租盤急增，令租金向下，樓市因而重現「租平過供」情形，反映買家認為租樓更有勝算，而買家認為樓價未來或會下跌，亦會增加租市需求，如未來加息，短期會對供樓人士有影響，而長遠加息令樓價下跌。
近日不少買家轉租，個別上車屋苑租賃交投急增。世紀21奇豐吳元利稱，十月份沙田第一城僅錄約30宗買賣，但過去兩個月屋苑平均每個月錄70至80宗租賃成交。雖然兩房戶月租升至約1萬元，但若以兩房入場費345萬元計，現時月供高逾1.04萬元，如按息加一厘，月供增至11,642元，較月租高逾14%。