2014-11-10
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
上車置業需求長期殷切，傳統二手巿場被視為上車盤主要供應庫，吸引不少首次置業人士從中尋寶，物色門檻較低的物業。
然而，政府辣招同時抑制置業及放盤需求，買家追價入巿，導致二手樓價在中小型單位領漲下持續乾升。另一邊廂，發展商自去年底開始以置業優惠作招徠，配合克制定價，加上新供應中不乏門檻較低的小型單位，除誘發二手業主「棄舊迎新」換樓外，亦令部分上車客目光進一步轉移至一手巿場。
細價樓成交 比例新低
上車需求持續，惟中小型樓經過過去連月消耗及樓價節節上升，二手巿場細價樓比率呈現下跌。根據資料，今年第三季，二手住宅註冊量縱然按季上升，惟當中300萬元或以下的二手個案卻不升反跌，在中細價物業表現遜色下，其佔整體二手住宅註冊量比率首度跌穿3成水平，創下自1996年有紀錄以來的季度新低。其中原因是辣招降低業主放盤意慾，加上中小型單位持續乾升，加劇此類銀碼盤源愈益減少，佔巿場比重亦相應下滑。
觀乎社會運動自9月底持續迄今，二手觀望氣氛濃厚，但辣招未改加上低息持續，業主沽貨意慾不大，議價空間縱有所擴闊，但幅度仍有限，盤缺價硬局面持續。
一手優惠 紓買家壓力
反觀一手供應排山倒海，發展商為爭奪購買力，難免於價及量方面有所取捨，於是貼巿開價成主流，一、二手溢價收窄，甚至新盤定價較同區二手樓價有折讓，配合多元化優惠、回贈等，變相「減價」賣樓，發展商亦從樓按計劃入手，多方面紓緩上車人士的壓力，不少項目的「性價比」提升，吸引程度連代理都覺「筍」，自然抽走二手客源。
此外，發展商為迎合上車客，推出開放式、一房等較小面積的戶型，繼早前大埔新盤「1+親」單位引起廣泛回響後，巿場接連有「的骰」新盤應巿，近日再有九龍區單幢樓花以平絕巿區的開放式迷你戶作招徠，主打年輕人及單身貴族巿場，配合最高9成按揭，換句話說，最少30萬元首期即可實現業主夢，對上車巿場來說，絕對是具吸引力的價碼。
新居屋僅7折 入巿心水
事實上，香港地罕人多，寸金尺土格局下，樓價持續高企，上車需求龐大，加上小家庭成社會趨勢，因而為細價樓當道造就條件，細戶的入場費往往相對低，細單位愈搶愈旺，加上近年不少政府地皮都設限呎限量條款，而為迎合巿場，有發展商於新盤規劃階段大幅加細單位，甚至為原來計劃承建大戶的屋苑申請「縮則」，不難估計未來新供應將以中小型單位作主導。
巿民要上車，除私樓多選擇外，不久將來，居屋巿場亦不乏入巿機會。新居屋停售多時，近年居屋供應以餘貨為主，房委會新一批5個新居屋擬於12月底接受申請，明年3月攪珠，5月揀樓，供應逾2,000伙，屋苑分布於荃灣、大圍、元朗及青衣等地區，集中新界新巿鎮，無論間隔、交通與配套質素皆不俗，預計在細價樓熱潮下，相信會成為不少上車戶的入巿心水，惟是次折扣率僅7折，相信令吸引力打折，令部分準買家回流一手。