2014-11-10
經濟日報
樓價仍處高位，建生國際（00224）董事總經理吳繼泰認為，利息及供應偏低令樓價保持向上，相信明年加息及新供應漸出現，樓價或進入下跌周期。
另政治局勢不穩，影響基金投資。
政府早年推出活化工廈措施，獲不少工廈業主支持進行改裝。建生國際持有觀塘偉業街建生工業大廈，數年前已開始進行改裝工程，作為全新商廈，近期入伙，投資額逾2億元。
吳繼泰指，活化工廈有一定難度，「傳統工廈外形普遍不高，樓面好深，採光不足，因此我們需要犧牲4%樓面，拆卸部化樓面以進行採光，令寫字樓較光猛。我認為在活化過程中，只要不超過原本樓面，政府可補回部分因應建築而減去樓面，措施會更完善。」
整項改裝工程需時數年，吳繼泰形容，除非不改裝，一做要做到最好，現時物業改裝後，無論大堂、分層樓面等，與甲廈無異，「我相信眾多活化項目中，我們投資最多成本。」即使過程複雜，但他認為活化仍較重建好，「建築費好貴，因建築工人不足，加上補地價高，建築時間較活化長。」
兩因素支撑 樓價仍高企
他列出幾項活化必須條件，「樓面必須大，才可吸引大公司落戶。大廈需由單一業主持有，而地點要方便，最好單邊享有海景。若物業在樓與樓之間，重建才可起得高，光線會充足一點，那些物業則較適合重建多於活化。」他透露，旗下基匯資本基金持有的觀塘長輝工業大廈，亦將進行活化，改裝成商廈，料明年推出。
對於投資市況，他認為目前本港樓價高企，全因兩項重要因素支撑，而明年形勢或有變，慎防樓市進入下跌周期，「樓市兩大支柱，是利息低及供應少，樓價自然會升。目前利息之低屬不正常，市場共識明年加息，政府現積極作供應，不排除明年樓價便進入下跌周期。如果問我幾時買樓，我會答不如等加息先買。」
商廈估平穩 舖價料下調
話雖如此，他料大跌機會亦不高，「最重要是金管局近年在風險控制上嚴謹，借貸比率不高，就算加息也不會大跌，只是控制升幅。」除了經濟基本因素外，政府政策亦影響樓價，「政府連續推樓市抑壓措施，已表明不支持樓價上升，我們盡量避開住宅投資，商業投資受影響較低。」
對於明年樓價走勢，他認為商廈較平穩，「舖價因為之前升好多，明年有一定暗湧，反而好多區寫字樓租金仍不高，東九龍呎租仍是20至30元，仍是合理水平。」
今時今日分析樓市，不得不加上政治因素。佔領事件已一個多月，他謂雖暫對本港樓價未有即時影響，但若長期維持，則影響外資對本港觀感，「外來人士對港會漸改觀，正如以前我們多投資泰國酒店，自從2007年當地政治局勢不穩後，我們也減少投資。」
他認為，即使熟讀經濟，了解大市，惟政治是難以掌握，必對外資有戒心，「政治因素是不可控制，營商人懂得分析經濟、供求關係，政府政策亦有根據，但政治是難以估計。」即使佔領事件爆發，他謂基金旗下的酒店如佐敦諾富特酒店、深井汀蘭居等，入住率仍達90%。
撰文:梁建國