2014-11-07
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
日前公布的10月份土地註冊處登記成交數據，當中有不少數字都是挑戰歷史紀錄，值得留意。
市場普遍聚焦於一手成交，因為累計至2014年一手私人住宅暫錄得13,751宗及1,470.48億元，已經超過2013年全年的9,753宗及922.72億元。金額更破2011年的1,333.24億元高位，創自1995年有紀錄以來按年歷史新高。
低價成交比例減 高價趨增
一二手市場此消彼長，一手的較高「單價」讓不同價位物業的比例發生變化，同時二手樓價的持續上漲，亦產生同類效果，使低價位住宅佔整體成交量的比例愈來愈小，而高價位則愈佔愈大。
有那一些數字值得留意？
附表是今年10月與去年10月，不同價位的住宅物業（包括一二手）成交所佔百分比，與去年同期比較，可以看到強烈的變化，100萬元以下是少無可少，可以不論，而100萬至500萬元的3個類別，成交所佔的百分比均全面減少，反而500萬元以上均全面上升，估計不少貴價新盤成交，亦使1,000萬元以上的成交所佔比例大幅上升。
如果把3個價位物業一併計算，亦即少於300萬元的3組別，合計佔整體住宅成交的比例是16%，紀錄上平了歷史新低，上一次出現這個超低百分比是今年7月，可以看到今年因樓價持續上升，引發的低價成交比例收縮的情況。
當中100萬至少於200萬元的住宅成交佔3%或196宗（100萬元以下剩下34宗或1%），翻查土地註冊處自2005年的資料，這個比例屬歷史新低，同樣的百分比亦出現在今年的7月。
平價私樓收縮 轉投新居屋
至於200萬至少於300萬元的住宅成交則佔12%或726宗，又是平歷史新低，上一次出現這個比例低點已經是2005年10月。
一二手私人住宅市場平價單位愈來愈少，上車起跳價變成300萬元以上甚至更高，但無可否認，市場對300萬元以下單位仍存在強大需求，最低限度至今年10月為止，300萬元以下單位仍有約9,164宗成交，私人住宅市場平價樓收縮，毫無選擇下將轉投新居屋市場，以初步公布的新居屋售價，正好大部分是300萬元以下單位，所以，周初的文章已指出，新居屋認購期間有機會凍結細價樓的購買力。
公布土地儲備 助調控預期
由此引伸另一點，港府是否能以更大數量的新居屋，「曲線」調控樓市，使細價樓需求減少？當然，這又回到土地不足的現實問題。不過，還是可以多做工作調控預期，舉例觀察今年市場反應後，把明年、後年的居屋盡快挪前，而且訂出一些確切推出的日期，讓有興趣的買家可早作部署。為加大效果，港府亦可每半年公布新居屋土地儲備增加情況及往後的供應量變化，讓「一條心買居屋」的準買家能夠有所預期，亦讓市場資訊可以更加透明。