2014-11-06
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
收到一個市區單幢細價樓短訊是這樣的，似乎連地產經紀都有興趣：
回覆同事查詢：
「問：經紀可唔可以自己買？
答：絕對無問題，不過只能2飛，夫婦4飛，明天才入飛，各區已瘋狂。」
多個短訊標榜的都是最低價單位：
「193呎，3,047,000元起，折實2,692,000元，呎價13,948元起。
273呎，定價4,088,000元，折實3,612,000元，折實呎價13,230元起。」
爭取入票還有獎金：
「自來本票，客人入數，客人碌卡全數，每客100元獎金（跟ID）。」
賣點：
「同區如用300萬元，只可買30年樓。」
總價效應 典型演繹
又一次總價效應的典型演繹，2013年，本欄提到市場出現變化，細價細樓當道，細樓代表的當然是小面積單位，開放式、一房等等單位受追捧，細價當然不一定代表呎價較便宜，細價反而是因應小面積，即使呎價是貼近、甚至高於市價，由於面積細小，「乘」出來的每單位價格仍然屬普遍買家可負擔的水平，因此受到市場歡迎。
2013年文章提到，（當時）近數月持續有承接力的新盤反而是新界300萬元、400萬餘元，原因是準買家的心態變成不着重呎價（或者是較少考慮），優先考慮的是樓價總價，只要總價處於可負擔水平，大約是400萬元以下，又可以買到全新兩房單位，買家的入市態度積極，顧慮等亦較少。
這種取態到今年（指2013年）2月底雙倍印花稅推出進一步強化，因為獨剩下首次置業面對最小難度，換樓客買入物業，要面對半年內出售物業才能取回一半印花稅的問題，對入市構成阻礙。
家居空間 要求變小
去年底文章又提到，細價樓、細單位受捧，唐榮還想到一些社會趨勢改變的原因：
社會更多單身貴族；年輕夫婦更多選擇不生育；裝修傢俬改善，有更多小空間大改造方法；就近親人居住，毋須煮食，「飯廳」概念消失、小型開放式廚房可接受；潮流簡約環保，家庭雜物減少；浴缸浪費水資源，小浴室企缸更適合；無紙化、電子化、少買書，毋須空間擺放書籍，又一個空間——「書房」概念消失。
工廈的迷你倉有助減少家居空間的需求；工時長，多出外用膳，家居功能變成睡眠休息的地方，更偏向「酒店化」；屋苑有會所等設施可招呼朋友，家居空間要求可更小。
一房新盤 早着先機
一年下來，趨勢沒變，樓價高企下，可負擔的樓價不變，只能選取更小型的單位。新盤的優勢是早看到這種趨勢，圖則設計上已作配合，集中不足200平方呎的開放式、又或200多平方呎的一房，針對同區二手來說，或者沒有相同的面積競爭，結果一手二手即使相同呎價，甚至稍低一點，二手的總價亦會較一手高。
又或者有相同面積，一個是全新樓、另一個是有一定樓齡的二手單位，即使面積不同，準買家又會作何選擇？