價升量跌 樓市走勢不明朗

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 「樓市走勢不明朗，仍需一段時間觀察。」這是今年官方評論樓市的主旋律，自3月起各主管財金房策官員，口徑一致。 金管局總裁陳德霖昨日表示，今年來樓市交投轉趨活躍，樓價升幅以中小型單位較大。雖然數字趨升，令人關注是否代表樓市進入上行周期，但他認為，樓市走勢仍不明朗，仍需一段時間觀察。一旦確認樓價進入上升周期，當局會繼續推出逆周期措施。若確定下行周期已經形成，則會放寬之前推出的收緊措施。 不明朗的原因有多方面，樓市缺乏了不少過去量度是否熾熱的指標，最直接的是確認人轉售，短期炒賣絕迹，過去多短期炒賣，有較多成交資料可以反映，是投資者大舉入市，頻頻短炒獲利；還是炒家投降，沽貨止蝕，反映樓市向上或向下。 一手涉發展商推盤 又或者觀察一手的市場反應，買家的承接力，亦較少一手瘋狂加推加價的情況，更沒有排隊黨、炒位炒籌等等現象。發展商亦採穩陣策略，每次適量的單位，定價貼市，再加點優惠，每次又成功去貨，似乎反映樓市表現穩定。 一手牽涉發展商的推盤數量，二手的情況亦難以判斷，理論上，價升量升，可以視為牛市，甚至形成上升周期。又或價量齊跌，樓市偏淡，甚至跌得快跌得急，港府甚至要考慮停辣招。問題是，現時二手市場卻處於較難判斷的兩種情況之一。 價量背馳，通常是指當股價或指數在上升時成交量減少，或下跌時，成交量增大，價跌量升和價升量跌是較難判斷的情況，樓市正是如此，因為發展的方向有太多的可能性，股票市場有所謂量價背馳的現象，當股票價格出現新的高峰時，成交量非但不增反減，有意見認為，這是市場不認同這一價位。 量跌價升，被認為下跌之前兆，價升需要量的支持，價跌可不需要相對應的量。而香港二手住宅市場，處在價升量跌的狀況，不過，這種情況卻持續了一段頗長時間，其中原因可能是各項辣招帶來的附加效果，讓樓市的走勢較過去任何時刻更難研判，像這種價量背馳，亦可能只是上升中的調整或下跌中的反彈。 近月滲入佔中因素 而最近兩個月，更滲入佔中因素，附表以9月27及28日佔中的周末周日，若以此為分水嶺，不計算佔中當周，佔中前五周，十大屋苑的成交量平均每周是13宗、而佔中後至剛過去的周末周日5個星期，平均每周是10宗，成交量跌幅有23%。 樓價方面，8月24日公布的中原樓價指數CCL是126.2點，而10月26日是129.39點（大概反映10月6至12日的簽臨約成交），指數升幅有2.5%。 價升量跌，各種的可能性，「樓市走勢不明朗，仍需一段時間觀察」，此調仍要再彈下去。