2014-11-04
經濟日報
撰文:伍創業 香港置業高級執行董事
欄名:大行觀點
不經不覺，佔中事件已持續超過一個月，近期樓市亦開始陸續有不同之負面聲音傳出。
第一，美國聯儲局剛宣布結束持續6年之量化寬鬆政策，意味息口趨升之壓力愈來愈大；第二，佔中事件尚未偃息，這政治動盪問題相信短期內難以解決；第三，「伊波拉之父」警告，鑑於有大批中國人在非洲工作，伊波拉疫情可能蔓延至人口稠密的中國，屆時相信香港亦難以獨善其身，或重現當年「沙士」對香港股樓市場之重擊；第四，近期樓價已出現「乾升」，普遍屋苑交投委靡，這價升量跌之現象已持續一段時間，加上加息陰霾困擾，樓市走勢絕對不容樂觀。
綜合上述因素，有不少投資者憂慮，明年樓市恐有「爆煲」之虞。究竟這論調是否正確？
二手註冊 料持續回落
在筆者闡釋見解前，先回顧一下最近樓市之交投數據。據本行前線分行所錄得的數字，綜合10月20日至10月26日的一周，全港20大主要屋苑，共錄得38宗二手買賣成交，雖然較前一周的36宗有所上升，但已是連續4周不足40宗交投。與此同時，若按月作比較，10月份20大屋苑首4個星期二手交投錄130宗，與9月份首4星期137宗下跌約半成，反映樓市交投正轉趨疲弱。筆者相信，11月之二手註冊或會繼續回落。
有學者憂慮，「佔中」對經濟影響仍未浮現，而且仍有不少潛在影響樓市的「黑天鵝」因素，故難以對樓市寄予厚望。雖然有文首困擾樓市的「4大負面消息」，不過，筆者仍對未來樓價表現投下信心一票，主要由於有「撑市4大因素」支持。
第一，亦是最「新鮮滾熱辣」的消息，就是筆者執筆之際，日本央行剛宣布推出史無前例的「放水」行動，將整體買債規模大幅擴大，出乎市場預期。試想想，目前環球央行均以「放水」或寬鬆政策為主調，美國聯儲局真的可逆市如期於明年中加息嗎？暫時看來似乎難矣；第二，在「放水」消息刺激下，日股單日狂升近5%，而美股最近亦再創歷史新高，本人相信，整體投資氣氛轉趨樂觀，將對樓市帶來一定支持。
供樓負擔比率 仍健康
第三，本港普遍家庭之供樓負擔比率仍處於相對健康之偏低水平，與1997年時超過100%的水平不可同日而語，持貨力大大增強，再加上與當年比較，有不少一度淪為負資產的置業人士已成功「供甩」物業，即使加息潮再臨，相信普遍業主均可以「頂得住」，不會如97時一樣，重現鬥劈價沽貨求套現之情況。第四，隨着本港人口不斷增長，本港未來住宅新增供應低企，供不應求的狀況只會變本加厲，為樓價帶來支持。因此，除非有突發大事件發生，否則筆者認為，明年樓價不會有「爆煲」之虞，將以「平穩」之走勢發展。