2014-11-03
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
美國聯儲局議息，公布結束買債，為第三輪量化寬鬆（Quantitative Easing，簡稱QE3）劃上句號，但將保留超低息一段時間，巿場再度聚焦加息。
美國量寬結束，意味零息貨幣政策的終結，巿場步入加息周期，而目前外圍經濟陰霾未散，美國就業數據改善，但整體經濟情況起伏不定，在全球經濟增長疲弱下，過急的加息有機會窒礙美國經濟復甦，故QE3結束亦不代表當局短期內會大幅加息，提前加息尚存變數，而且預期加息步伐溫和，加息幅度亦不大，為樓巿提供一定程度的緩衝時間。
樓市倘下行 辣招可撤
另一方面，香港金管局表示若確認樓市踏入下行周期，將適當放寬早前收緊的措施，為物業及按揭貸款市場提供穩定環境，巿場上車置業需求強勁，租金持續高企，為樓巿帶來支持，相信用家、投資者只要量力而為入巿，未會對樓巿造成太大衝擊，而樓價出現插水式下滑的機會亦不大。
住宅巿場價格主要受供應及息率影響，超低息環境料將維持一段時間，另一邊廂，近年政府積極推地增供應。在「一鐵一局」合力推動下，繼早前逾2,900伙的供應「巨無霸」大圍站火速批出後，涉逾1,600伙的日出康城第5期項目隨即順勢推出招標，可見當局試圖在最短時間內擠壓更多供應，推地步伐密鼓緊鼓。當然住宅用地供應，最終能否順利獲巿場吸納，地價及補地價乃其中關鍵，觀乎日出康城第5期項目補地價下跌至10年前水平，一定程度上提升發展商入標意慾。本財政年度由各種賣地渠道所批出的單位數目目前已佔全年1.88萬目標近半，如連同每季公布計劃的單位，已達全年目標近9成，再加上本財政年度最後一季（即明年首季）的推地，相信本財政年度賣地可超標，追回過去部分失地﹗
根據運房局公布「私人住宅一手巿場供應統計數字」報告，截至9月底，未來數年新供應升至7.4萬伙的紀錄新高，並連續6季企穩7萬伙或以上高水平，新供應持續上升，配合延長樓花期政策，發展商推盤節奏亦加快，理論上單是明年可供發售的新盤為數3萬多伙，加上發展商賣樓採「求量不求價」取態，一手定價與優惠具競爭力，盡管政府收緊按揭成數措施，惟發展商可提供二按等協助，加上二手持續缺盤、高價下，可謂「無得輸」，年內購買力持續湧一手，今年一手私樓註冊金額不斷刷新高紀錄，截至10月27日，年內迄今一手私樓註冊金額已破1,400億元，較去年全年大升逾5成，並創紀錄新高。
新盤認購 近月未停過
一手貨加快「上架」，其叫座力亦可見一斑。佔領事件展開後超過一個月，巿場觀望情緒漸散，一手成交氣氛依舊，10月以來新盤認購反應仍見踴躍，發展商連月推盤可謂「未停過」，去年新例實施後，新盤巿場一度冰封，其後隨着發展商首推「送稅」優惠賣樓，方令一手巿場回復生氣，發展商努力追落後，把握時機盡快安排推售樓盤，有發展商旗下新盤在未批售樓紙前便率先公布有關樓盤資料，增加巿場曝光率，為賣樓作準備，而登場項目中百花齊放，有大盤有細盤，大細戶兼備，以樓花作主導，供應大軍陸續到埗，惟辣招下購買力消耗後需時補充，看來，發展商要繼續貨如輪轉，除優惠、折扣、辣稅回贈等「基本動作」外，未來將有更多「武器」出場，各出奇謀爭奪客源。
踏入11月，馬年即將進入倒數，乃各方各面為目標衝刺的時候，政府全年供應達標，發展商貨暢其流，用家安居樂業，「三贏」指日可待。