佔領地區 「叫人睇舖都難！」

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 佔中滿一個月，日前有券商發表報告估計本港零售業界，因佔領行動每日損失1.1億元營業額。亦有業界估計未來3個月租金將下跌5%。 佔領事件持續，對工商舖投資有一定影響，而最快浮現的，是核心區舖位租金，舖位業主減租的幅度，涉及地段同樣擴大，令本年四面受敵的舖租，雪上加霜。 由上月28日爆發佔中，至今已有一個月，不少人也關心對樓市的影響，關注樓價會否因此回落。據觀察及數字，發展商推盤步伐未有減慢，而二手住宅樓價亦無明顯下調。事實上，佔領事件對市民置業及自住需求，似乎直接影響不算太大，反而對商用物業的關係較近，因為佔領關乎營商環境。 以整體工商舖投資市況分析，投資氣氛已明顯減慢，本年第二及第三季，工商舖投資成為自辣招後最熾熱的時期，個別月份錄得逾百億元成交，如無意外，投資市場可一鼓作氣旺到年尾，而佔領事件突發生，普遍投資者取態轉為審慎及觀望，當然仍有個別大額買賣，如英皇大手購入灣仔霸田商業大廈（8.18億元）及葵涌Toppy Tower（4.18億元）、新世界購入觀塘Koho（估約16億元），不過，相信這些成交非一兩星期促成，絕大部分商議過程均在佔中爆發前進行，整體上，佔中後觀望情緒較濃，成交偏淡靜。 工商舖投資氣氛 仍屬觀望 從成交價分析，普遍業主沒有因應佔中而進行割價求售，例如服務式住宅集團以2.63億元，購入水星街地盤，平均房價達269萬元（預計每個房間實用面積約150至200餘平方呎），屬理想造價，而新世界購入Koho，市傳呎價亦達8,000元，以工廈活化成商廈來說，造價同樣可觀。 成交反映業主未有因佔中而減價，業主心態仍沒受社會氣氛影響睇淡後市，相信工商舖短暫投資氣氛仍觀望，成交量及金額由第三季高峰期回落，但價錢難免有大調整。 整體工商舖市場受佔中事件影響最快最直接，肯定是舖位市場，因舖位租金起跌，與人流、消費情緒關係密切，生意受損是最快反映出來。在目前佔領事件波及地區中，以旺角及銅鑼灣屬零售核心區，被佔領地段生意（旺角彌敦道、亞皆老街及銅鑼灣怡和街等）受影響最明顯。 事實上，佔領附近地區亦難獨善其身，早前跟從事飲食，於灣仔樓上舖開設餐廳的東主傾談，即使灣仔未被佔領，但封路後交通不便，食客減少前來，生意跌半。因此，佔領影響傳統消費區飲食及零售生意，相關地段的舖位租務，肯定大受打擊。難怪持有怡和街（對正示威區）一地舖並正在招租的大鴻輝，笑說現在叫人來睇舖都難，短期內根本無可能租得出。 其實早在爆發佔領事件前，商舖租金已從高峰回落，畢竟內地客減少來港豪花、消費模式轉變，已成今年舖市大勢，整體格局未有改變，因此珠寶鐘錶零售商減少大手租舖，已令連升多年的舖租，終遇上阻力。如今加上佔領事件，舖市前景更不明朗，令舖租壓力雪上加霜。 中環舖位 新租金低於上手 本年初，核心區屢現交吉舖位，主因業主叫價太高，往往希望加5成至1倍租金，導致舖位交吉，但最近情況更差，不少業主加租幅度大幅調低至一兩成，甚至有中環、銅鑼灣核心地段業主，可接受新租或續租價錢，低於上手月租，而涉及街道地段範圍不斷在擴大，租金下跌似乎不再是預測，而是已成事實。