2014-01-20
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
行政長官梁振英上周發表任內第二份施政報告，一如市場所料，既不加辣，亦不減辣，全無提及關於需求管理措施的檢討，而主要集中着墨未來供應的層面。
筆者認同政府加大補充土地儲備的力度，加快造地以增加土地儲備以應不時之需的方向，不過若能同時檢討辣招影響，考慮微調辣招，相信能令市場發展更健康。
去年賣地量 大增7成
政府在過去一年積極增加供應，2013/14年財政年度成功賣出的土地將可提供約13,700伙，較上一年度的約8,200伙升近7成，並創自2004年恢復賣地後的新高。然而，雖然按年供應大幅增加，但由於鐵路住宅項目可能未能配合於今個財政年度內推出，相信難達全年2萬伙的土地供應目標。
不過，雖然供應仍未能達標，但市場對此反應不大，事實上樓價於近半年依然回軟。觀乎09年，私樓土地供應僅得3,900伙，較前一年大跌逾6成，該年度樓價大升約26.9%，為近5年升幅最勁。
但在3D辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）影響下，縱使去年供應量僅得13,420伙，較前一年18,000伙少約25%，惟並未對市場造成壓力，根據「美聯樓價走勢圖」，去年樓價升幅僅錄2.7%，可見辣招對需求的打擊已蓋過供應減少的影響。
辣招遏樓價 僅升2.7%
現時置業需求已被辣招打壓至疲弱不堪。反觀，未來3至4年間私人住宅新供應（包括建築中未售出單位數目、已落成而未售出單位數目、已批出土地而仍未動工單位項目）截至去年第三季合共提供7.2萬伙，數字為7年以來新高。惟去年一手私樓註冊量僅逼近萬宗左右，在需求減少下，相信一手成交未必會大幅上升，因此上述7.2萬伙的現有潛在供應料要用更長的時間才能完全被吸納。
推售土地 要彈性處理
因此，筆者建議政府未來推售土地招標要視乎市場變化。
始終供應多少還要視乎需求，因土地一旦售出，項目推售的日子就指日可待。到時推盤大幅增加，加上適逢未來息率上升的話，相信會對樓市造成重大負面影響。